Merkezi ısıtma gider paylaşımı ve bakım rehberi

1) Sistem faaliyete alınmadan önce bakım neden kritik?

Kış dönemine girmeden önce yapılan kapsamlı bakım; arıza riskini düşürür, yakıt tüketimini azaltır ve ölçüm doğruluğunu artırarak merkezi ısıtma gider paylaşımı sonuçlarının daha adil çıkmasına yardımcı olur. Aşağıdaki başlıklar, bakım planınızın omurgasını oluşturmalıdır:

• Kazan/ısı kaynağı–ısı pompası–eşanjör/boyler: korozyon ve kireç kontrolü, kimyasal tesisat temizliği ve çamur tutucu bakımı.
• Genleşme tankı–emniyet ventilleri–manometre/termostat: kalibrasyon, sızdırmazlık ve set değer doğrulaması.
• Sirkülasyon pompaları–denge kabı: debi, titreşim ve rulman kontrolü; gerekli ise hız/çalışma eğrisi optimizasyonu.
• Ana kolon–daire hatları: izolasyon, kaçak testi ve bağlantı noktalarında sızıntı kontrolü.
• Radyatör purjleri (hava alma), kolektör ve termostatik vana fonksiyon testi.
• Ölçüm ekipmanları (ısı pay ölçer, kalorimetre, sıcak su sayacı): pil ve periyodik kalibrasyon takvimi.

Yönetmelik; ölçüm ve pay bildirimi süreçlerini düzenler, ölçüm ekipmanı kullanılmasını ve bildirimde belirli bilgilerin yer almasını zorunlu kılar. İşletme güvenliği ve süreç disiplininin nasıl kurulacağına ilişkin detaylı yaklaşımlar için şu yazımıza da göz atabilirsiniz: Tesis Yönetiminde Güvenlik Yüklenici Performansını Maksimize Etme Stratejileri.

2) Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre masraf paylaşımları nasıl yapılır?

Site ve apartmanlardaki genel ortak giderler (güvenlik, temizlik, küçük onarım vb.), KMK hükümlerine göre paylaşılır. Isıtma ve sıhhi sıcak su giderlerinin paylaştırılması ise KMK m.42/4 uyarınca çıkarılan özel yönetmelikle düzenlenir. Özetle; ortak giderler KMK çerçevesinde, ısınma ve sıcak su giderleri ise Yönetmelik esaslarıyla paylaştırılır.

KMK m.42; ısıtma sistemlerine ilişkin yenilik ve ilavelerle, merkezi/ferdi dönüşümler ve yalıtım gibi değişikliklerde karar yeter sayısını ve mali katılım esaslarını düzenler. Bu çerçeve, Yönetmeliğin dayanağını oluşturur ve merkezi ısıtma gider paylaşımı süreçlerinin hukuki temelidir. Yönetim planına ilişkin ayrıntılı rehber için şu yazımıza bakabilirsiniz: Yönetim Planı Nedir?

3) Kat malikleri, KMK ve diğer mevzuata aykırı davranamaz

Merkezi ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemine sahip binaların yönetim planı ile kullanıcı sözleşmelerindeki Yönetmeliğe aykırı hükümler üç ay içinde mevzuata uygun hâle getirilmelidir. Bu yükümlülük, ısıtma–sıcak su paylaşımına dair hatalı içtihat benzeri uygulamaları da kapsar. Uygulamada bu tür değişikliklerin çoğu zaman genel kurul kararlarıyla yapılması gerekir.

4) Yönetmeliğe aykırı paylaşım yapılırsa ne olur?

• Pay bildirimleri ve kullanılan yöntemler Yönetmeliğe uymuyorsa düzeltme istenir; aykırı yönetim planı hükümleri de üç ay içinde revize edilmelidir.
• Paylaştırma; yetkilendirilmiş/ehil şirket tarafından ya da yeterli donanıma sahip yönetimce mevzuata uygun şekilde yapılmalıdır.

Yönetici ataması ve süreçlerin sağlıklı yürümesi için liderlik seçimlerine dair adımlar hakkında şu yazıyı da inceleyebilirsiniz: Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır?

5) Enerji Verimliliği Kanunu (5627) – çerçeve

5627 sayılı Kanun; enerjinin etkin kullanılması, israfın önlenmesi ve çevrenin korunması için verimliliği artırmayı amaçlar. Isı ölçümü ve adil merkezi ısıtma gider paylaşımı yaklaşımını güçlendirir ve KMK m.42’de yapılan değişiklikler ile Yönetmeliğin hukuki dayanağını pekiştirir.

6) KMK m.42 – ısıtma giderlerindeki özel düzenleme

KMK m.42’nin dördüncü fıkrası, merkezi ısıtma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların bir yönetmelikle düzenleneceğini açıklar. Bu nedenle sitelerde ısıtma–sıcak su paylaşımı, 14.04.2008 tarih ve 26847 (Mükerrer) sayılı RG’de yayımlanan Yönetmelik ile yapılır.

7) Isı ve Sıcak Su Paylaşımı Yönetmeliği – temel esaslar

Ölçüm zorunluluğu

Isıtma ve sıhhi sıcak su tüketimlerinin ölçülebilmesi için bağımsız bölümler ölçüm ekipmanları (ısı ölçer/kalorimetre, sıcak su sayacı) ile donatılır. Bildirimler, aylık veya belirli dönemlerde hazırlanır ve ilan edilir.

8) Paylaşımda dikkat edilecek önemli hususlar

• Ekipman uygunluğu ve kalibrasyon: Sayaçların mevzuata uygunluğu, düzenli muayene ve kalibrasyonu yönetim tarafından takip edilmelidir.
• Hidronik balans & vana kontrolü: Dengesiz debi, bazı dairelerde aşırı ısınma/soğukluğa yol açar; ölçümü ve merkezi ısıtma gider paylaşımı adaletini bozar.
• Bildirim içeriği: Sarfiyat–sabit oranları, önceki/son ölçüm ve sayaç değerleri, ısıtma ve sıhhi sıcak su tutarları ayrı ayrı görünmelidir.
• Yönetim planı uyumu: Aykırı hükümler üç ay içinde revize edilmelidir. Yönetim planı hazırlığı ve güncellemeleri için: Yönetim Planı Nedir?

9) Isı ve sıcak su paylaşımında kullanılan ekipmanlar

• Isı pay ölçer (radyatör üzerinde) veya kalorimetre (daire giriş hattında): ısıl enerji ölçümü.
• Sıcak su sayaçları: hacimsel tüketim ölçümü.
• Okuma/toplama cihazları ve yazılımlar: paylaştırma belgelerinin oluşturulması.

Bu ekipmanların standarda uygunluğu ve düzenli kalibrasyonu esastır.

10) Isıtma paylaşımı hesaplaması (örnek)

Yönetmelik m.8/1 uyarınca merkezi ısıtma gider paylaşımı 70/30 esasıyla yapılır. Örnek senaryo:

• Aylık toplam yakıt: 1.000.000 TL
• Sabit pay (%30): 300.000 TL → bağımsız bölümlere m² oranında dağıtılır
• Sarfiyat payı (%70): 700.000 TL → bağımsız bölümlere ölçülen ısı tüketimine göre dağıtılır

Örnek Daire A (100 m², tüketim 120 birim):

• Binanın toplam kapalı alanı: 3.600 m² → A’nın sabit payı = 300.000 × (100 / 3.600) = 8.333 TL
• Binanın toplam tüketimi: 2.400 birim → A’nın sarfiyat payı = 700.000 × (120 / 2.400) = 35.000 TL
• Toplam: 43.333 TL

Paylaşım bildiriminde “sarfiyat ve sabit pay oranları” ile bu oranlara karşılık gelen tutarlar açıkça gösterilmelidir.

11) Sıcak su paylaşımı hesaplaması (örnek)

Yönetmelik, sıhhi sıcak su tüketiminin sıcak su sayaçları ile ölçülmesini öngörür; ısıtma ve sıcak su payları bildirime ayrı yansıtılır. Temel yaklaşım; sıcak suya ilişkin enerji giderlerinin sayaç okumasına göre paylaştırılmasıdır.

• Aylık sıcak su enerji maliyeti: 200.000 TL
• Toplam sıcak su hacmi: 1.000 m³
• Daire A’nın sıcak su tüketimi: 25 m³
• A’nın sıcak su payı: 200.000 × (25 / 1.000) = 5.000 TL

Merkezi sıcak su üretimi merkezi ısıtmaya bağımlı ise, Yönetmelik m.8’de tariflenen formülle yakıt payı ayrıştırması yapılır ve toplam sıcak su tüketim tutarı buna göre hesaplanır.

Sezon öncesi 10 maddelik bakım & işletme kontrol listesi

1. Kazan/ısı kaynağı genel bakım ve verim raporu (yanma ayarı, baca, eşanjör).
2. Genleşme tankı ve emniyet ekipmanları (ventil, manometre) testi.
3. Sirkülasyon pompaları için debi–titreşim–akımsal çekiş kontrolü.
4. Kimyasal temizlik ve çamur tutucu bakım/temizliği (filtre değişimi).
5. Kolektör–kolon hatlarında kaçak ve izolasyon kontrolü (ısı kayıplarını azaltma).
6. Hidronik balans (kat/daire/kolon dengeleme; vana ön ayarları).
7. Radyatör purj, vana ve termostatik vana kontrolü; 15 °C altına düşmeyecek ayar.
8. Isı pay ölçer/kalorimetre/sıcak su sayaçları için kalibrasyon–pil planı.
9. Sayaç okuma–paylaştırma yazılımı test bildirimi (deneme icmali).
10. Yangın–gaz güvenlik ekipmanları ve kazan dairesi KKD kontrolü, acil durum planı. (Ayrıntılar için: Yangın Sistemlerinin Önemi)

Sık yapılan hatalar ve pratik çözümler

• Balanssız hatlar → daire bazında aşırı/eksik ısınma → tüketim adaletsiz görünür.
  Çözüm: Debi ayarlarını ve vana limitlerini yeniden dengeleyin, sonrasında deneme ölçümü yapın.
• Kalibrasyonu geçmiş ölçüm cihazları → yüksek itiraz oranı.
  Çözüm: Yıllık kalibrasyon–pil takvimini sezon başlamadan ilan edin; icmal ve bildirimde ölçüm tarihlerini açıkça gösterin.
• Şeffaf olmayan bildirimler → hukuki itirazlar.
  Çözüm: Yönetmelikte zorunlu bilgi alanlarını (sarfiyat–sabit oranları, önceki/son sayaç değerleri, ısıtma ve sıcak su ayrı tutarlar) eksiksiz gösterin ve listeyi binada ilan edin.

Toplu alanlarda EV şarj istasyonları varsa işletme güvenliği ve yangın riski hakkında şu içeriğimiz yol göstericidir: Site Otoparklarında Araç Şarj İstasyonları Yangın Riski Taşır mı?

Gider paylaşım belgesi ve ilan süreçleri

Gider paylaşım belgesi, bağımsız bölümlerin ısı veya sıcak su kullanımına göre ödeyeceği toplam tutarın dağıtıldığı resmi dokümandır. İçeriğinde; bağımsız bölüm ve alan bilgileri, dönem ve okuma tarihleri, önceki–son sayaç değerleri, ısıtma ve sıcak su hesaplama çizelgeleri, toplam gider, ısıtma giderindeki sarfiyat ve sabit pay oranları ile bu oranlara karşılık gelen tutarlar yer alır. İcmal liste, ilan panosunda en az üç gün süreyle yayımlanır.

Uygulamada ipuçları: adil ve sürdürülebilir merkezi ısıtma gider paylaşımı

• Veri bütünlüğü: Sayaç okuma periyotlarını standartlaştırın, hatalı okumalarda çapraz kontrol uygulayın.
• Şeffaflık: Formülleri ve oranları (70/30) bildirimde açık sunun; kullanıcıların tüketimlerini önceki dönemle kıyaslayın.
• Eğitim: Termostatik vana kullanımı ve radyatör purj işlemi için görsel yönergeler paylaşın.
• İtiraz mekanizması: Ölçüm itirazı ve kalibrasyon talebi süreçlerini ve sürelerini iç yönergede netleştirin.
• Enerji verimliliği: Yalıtım, kazan otomasyonu ve dönüş sıcaklığı optimizasyonu gibi düşük maliyetli yatırımlarla tüketimi düşürün; bu hem faturaları hem de merkezi ısıtma gider paylaşımı tutarlarını olumlu etkiler.
• Yönetişim: Gerekli değişiklikler için genel kurul süreçlerini doğru planlayın; sektördeki yeni gelişmeler için de “Site Yönetimlerinde Köklü Değişiklikler Geliyor” yazımıza göz atın.