Site Havuzu Güvenliği

EASY LIFE — Fri, 31 Jul 2026 09:44:00 +0000

Güvenli ve sürdürülebilir ortak yaşam

Site Havuzu Güvenliği Nasıl Sağlanır? Yönetimler İçin Kapsamlı Rehber

Site havuzlarında güvenli kullanım; fiziksel bariyerlerden su kalitesi kontrollerine, eğitimli gözetimden acil durum planına kadar birbiriyle bağlantılı birçok önlemin düzenli uygulanmasını gerektirir.

Site havuzları, yaşam alanlarına değer katan ve özellikle yaz aylarında site sakinlerine önemli bir sosyal imkân sunan ortak alanlardır. Ancak güvenli bir havuz işletmesi yalnızca suyun temiz tutulmasından ibaret değildir. Havuz alanına erişim, çocukların korunması, teknik sistemlerin bakımı, kayma ve düşme riskleri, elektrik güvenliği, kullanıcı gözetimi ve acil durum hazırlığı birlikte ele alınmalıdır.

Etkili site havuzu güvenliği, tek bir önleme değil, birbirini tamamlayan koruma katmanlarına dayanır. Kamera sistemi bulunması fiziksel bariyer ihtiyacını ortadan kaldırmaz; cankurtaran görevlendirilmesi de ebeveyn gözetiminin veya güvenli giriş sistemlerinin yerine geçmez. Site yönetiminin görevi, riskleri önceden belirlemek, gerekli tedbirleri uygulamak, kontrolleri kayıt altına almak ve tespit edilen ciddi eksiklikler giderilinceye kadar alanı kullanıma açmamaktır.

Ortak alanların güvenli, düzenli ve sürdürülebilir biçimde işletilmesi, kapsamlı bir profesyonel site yönetimi yaklaşımının önemli parçalarından biridir.

Site Havuzu Güvenliği Neden Bütüncül Ele Alınmalıdır?

Havuzlarda riskler yalnızca suyun içinde oluşmaz. Kontrolsüz girişler, açık bırakılan kapılar, kaygan zeminler, görünürlüğü azaltan yetersiz aydınlatma, korumasız elektrik ekipmanları, eksik derinlik işaretleri ve hatalı kimyasal depolama da güvenliği doğrudan etkileyebilir.

Profesyonel bir havuz güvenliği planı beş temel başlık üzerine kurulmalıdır:

Kontrollü erişim
Etkin gözetim
Teknik kontrol
Acil durum hazırlığı
Kayıtlı denetim

Bu başlıklardan herhangi birinin ihmal edilmesi, diğer önlemlerin etkisini azaltabilir. Güvenli işletme için her koruma katmanının düzenli olarak gözden geçirilmesi gerekir.

Havuz Çevresinde Fiziksel Bariyer Oluşturulmalı

Özellikle açık havuzların çevresi, küçük çocukların tek başına aşamayacağı ve kolayca geçemeyeceği koruyucu bir sistemle sınırlandırılmalıdır. Bariyer tasarımında yalnızca yükseklik değil; tırmanmaya elverişli yatay parçalar, alt boşluklar, aralıklar ve yakındaki sabit eşyalar da değerlendirilmelidir.

Havuz çevresindeki sandalye, masa, saksı veya dekoratif elemanlar bariyere tırmanmayı kolaylaştırmayacak şekilde konumlandırılmalıdır. Bariyer ve bağlantı noktaları zamanla gevşeyebileceği için kontroller yalnızca sezon başında değil, kullanım dönemi boyunca düzenli aralıklarla tekrarlanmalıdır.

Çocuk oyun alanı, bina girişi, yürüyüş yolu, otopark veya sosyal tesislerden havuza doğrudan ve kontrolsüz geçiş bulunmaması önemlidir. Peyzaj düzenlemesi de görüşü engellememeli; havuz çevresi güvenlik personeli, görevli veya ebeveynler tarafından mümkün olduğunca açık biçimde görülebilmelidir.

Havuz girişleri kontrollü ve kendiliğinden kapanır olmalı

Havuz kapısının gün boyunca açık bırakılması, çevredeki bariyerleri işlevsiz hale getirir. Giriş kapılarında kendiliğinden kapanma ve kilitlenme özelliği bulunması; kapı kolu veya açma mekanizmasının küçük çocukların kolayca erişemeyeceği şekilde tasarlanması değerlendirilmelidir.

Projenin büyüklüğüne ve kullanım yoğunluğuna göre kartlı geçiş, kontrollü turnike, kapı sensörü veya sesli uyarı sistemi gibi ilave çözümler kullanılabilir. Kullanım saatleri dışında girişler kapatılmalı ve yetkisiz erişim önlenmelidir. Kapının kapanmasını engelleyen taş, sandalye veya benzeri uygulamalara kesinlikle izin verilmemelidir.

Çocuklar İçin Açık ve Uygulanabilir Kurallar Belirlenmeli

Çocukların havuz alanına hangi şartlarda girebileceği, site havuzu kullanım talimatında açıkça belirtilmelidir. Belirli bir yaşın altındaki çocukların sorumlu bir yetişkin olmadan havuz alanına girmemesi temel güvenlik yaklaşımı olmalıdır. Ancak yaş sınırı tek başına yeterli değildir; çocuğun yüzme becerisi, havuz derinliği ve ortam koşulları da dikkate alınmalıdır.

Ebeveyn veya refakatçi, çocuk havuzdayken sürekli ve yakın gözetim sağlamalıdır. Telefonla ilgilenmek, sohbet etmek veya kısa süreliğine alandan uzaklaşmak kesintisiz gözetim sayılmaz. Kolluk, simit ve benzeri yüzdürme yardımcıları yetişkin gözetiminin yerini tutmaz.

Çocuk havuzu mevcutsa yetişkin havuzundan güvenli biçimde ayrılmalı; ilgili teknik kriterler, su hazırlama sistemi, hijyen ve bakım şartları yetkili uzmanlarca kontrol edilmelidir. Kurallar, site sakinlerine yalnızca sezon başında değil, kullanım dönemi boyunca düzenli olarak hatırlatılmalıdır.

Kamera Sistemi Destekleyici Önlem Olarak Kullanılmalı

Kameralar olayların izlenmesi, kayıtların incelenmesi ve güvenlik personelinin alanı takip etmesi açısından faydalıdır. Bununla birlikte kamera sistemi, fiziksel bariyerlerin veya sahadaki insan gözetiminin alternatifi değildir.

Kamera yerleşiminde kör noktalar, gece görüş kalitesi, aydınlatma, görüntü çözünürlüğü ve kayıt sürekliliği kontrol edilmelidir. İzleme görevi bulunan personelin yetki ve sorumlulukları yazılı olarak belirlenmeli; kişisel verilerin korunmasına ilişkin yükümlülükler gözetilmelidir. Havuz alanındaki erişim ve izleme düzeni, sitenin genel özel güvenlik ve tesis yönetimi süreçleriyle birlikte planlanmalıdır.

Yoğun kullanımda eğitimli cankurtaran görevlendirilmeli

Havuzun derinliği, kapasitesi, kullanıcı profili, kullanım yoğunluğu ve projeye uygulanabilir mevzuat birlikte değerlendirilerek eğitimli ve geçerli belgelere sahip cankurtaran görevlendirilmelidir. Özellikle yoğun kullanılan havuzlarda bu görev kritik önem taşır.

Cankurtaranın görev sırasında başka işlerle meşgul edilmemesi, görüşünü engelleyen noktaların bulunmaması ve vardiya planının kesintisiz gözetimi sağlayacak şekilde hazırlanması gerekir. Cankurtaran bulundurulması, çocukların refakatçisiz havuza girebileceği veya diğer güvenlik önlemlerinin azaltılabileceği anlamına gelmez.

Kurtarma ve İlk Yardım Ekipmanları Hazır Tutulmalı

Havuz çevresinde alanın özelliklerine uygun sayıda can simidi, kurtarma sırığı ve eksiksiz ilk yardım çantası bulunmalıdır. Bu ekipmanlar görünür, kolay erişilebilir ve yalnızca acil durumda kullanılacak şekilde konumlandırılmalıdır.

Ekipmanın varlığı kadar çalışır durumda olması da önemlidir. Kontrol tarihleri kayıt altına alınmalı; eksilen, hasar gören veya kullanım ömrünü tamamlayan malzemeler gecikmeden yenilenmelidir. Acil iletişim numaraları ile site içi konum ve açık adres bilgisi görünür bir alanda yer almalıdır.

Otomatik eksternal defibrilatör bulundurulması planlanıyorsa cihazın erişilebilirliği, periyodik kontrolü ve eğitimli kullanıcı organizasyonu birlikte ele alınmalıdır.

Acil durum planı yazılı hale getirilmeli

Acil bir durumda kimin 112’yi arayacağı, ilk müdahaleyi kimin yapacağı, ambulansın hangi kapıdan alınacağı ve sağlık ekibinin havuz alanına nasıl yönlendirileceği önceden belirlenmelidir. Bu görevler yalnızca sözlü olarak paylaşılmamalı, yazılı acil durum planında yer almalıdır.

Site çalışanlarının görevlerine uygun temel ilk yardım ve acil durum eğitimi alması sağlanmalı; plan, uygulamalı tatbikatlarla test edilmelidir. Personel değişikliklerinde görev listeleri güncellenmeli, güvenlik ve danışma ekipleri acil erişim güzergâhını bilmelidir. Risk değerlendirmesi ve acil durum hazırlığı, sitelerdeki genel iş sağlığı ve güvenliği planlamasıyla koordineli yürütülmelidir.

Zemin, Merdiven ve Derinlik İşaretleri Kontrol Edilmeli

Havuz çevresinde kaymaya karşı uygun zemin kaplaması kullanılmalı; kırık, gevşek veya su biriktiren bölümler gecikmeden onarılmalıdır. Merdivenler, korkuluklar ve tutunma elemanları sağlam olmalı, keskin kenarlar ve sıkışma riski oluşturan noktalar giderilmelidir.

Havuz derinliği farklı noktalarda, kolay okunabilir ve kalıcı işaretlerle gösterilmelidir. Sığ ve derin bölümler arasındaki geçişler belirginleştirilmeli; balıklama atlamanın güvenli olmadığı alanlarda yasak uyarıları görünür biçimde yer almalıdır.

Havuz çevresinde koşma, itme, cam eşya kullanma ve güvenliği tehlikeye atan davranışlara ilişkin kurallar da açıkça ilan edilmelidir.

Teknik sistemlerin koruyucu bakımı yapılmalı

Pompalar, filtreler, dozaj sistemleri, denge tankı, drenaj elemanları, havuz içi aydınlatmalar ve elektrik panoları planlı bakım programına alınmalıdır. Elektrik tesisatı ile suyun bir arada bulunduğu alanlarda kaçak akım koruması, topraklama ve bağlantılar yalnızca yetkili teknik kişilerce kontrol edilmelidir.

Emiş ve tahliye noktalarında koruyucu kapakların sağlamlığı özellikle önemlidir. Gevşek, kırık veya eksik parçalar tespit edildiğinde havuz kullanılmamalıdır. Arıza oluşmasını bekleyen bir yaklaşım yerine, üretici talimatlarına ve uygulanabilir teknik kurallara dayalı koruyucu bakım sistemi kurulmalıdır.

Easy Life Yönetim’in teknik bakım ve onarım hizmetleri; site, tesis ve ortak alan sistemlerinde planlı bakım yaklaşımını esas alır.

Su Kalitesi Düzenli Ölçülmeli ve Kayıt Altına Alınmalı

Sağlıklı bir havuz için suyun yalnızca berrak görünmesi yeterli değildir. Havuz suyu; uygulanabilir düzenlemelerde belirtilen fiziksel, kimyasal ve mikrobiyolojik kriterler doğrultusunda izlenmeli, gerekli ölçüm ve analizler yetkili kişiler ile laboratuvarlar aracılığıyla yaptırılmalıdır.

Dezenfeksiyon değerleri, pH, sıcaklık ve ilgili diğer parametreler havuzun kullanım koşullarına uygun sıklıkta kontrol edilmelidir. Ölçüm sonuçları, bakım işlemleri ve kullanılan ürünler havuz kayıtlarında saklanmalıdır. Uygun olmayan bir sonuç tespit edildiğinde yalnızca kimyasal eklemekle yetinilmemeli; uygunsuzluğun nedeni araştırılmalı ve değerler güvenli aralığa dönünceye kadar havuz kullanıma kapatılmalıdır.

Havuz kimyasalları güvenli bir alanda saklanmalı

Havuz kimyasalları kilitli, uygun şekilde havalandırılan ve yalnızca eğitimli yetkili personelin erişebildiği bir alanda muhafaza edilmelidir. Ürünler etiketli orijinal ambalajlarında tutulmalı; birbiriyle reaksiyona girebilecek maddeler uygun biçimde ayrılmalıdır.

Kimyasalların hazırlanması ve uygulanmasında ürün talimatları ile güvenlik bilgi formlarına uyulmalı, gerekli kişisel koruyucu donanımlar kullanılmalıdır. Kimyasal depo; çocukların, site sakinlerinin ve yetkisiz çalışanların erişimine kapalı tutulmalıdır.

Kapalı Havuzlarda İlave Riskler Unutulmamalı

Kapalı havuzlar yıl boyunca kullanılabildiğinden sürekli denetim gerektirir. Yoğun nem, buhar, yetersiz havalandırma ve düşük görüş mesafesi hem kullanıcı konforunu hem de güvenliği etkileyebilir.

Su içindeki bir kişinin havuzun farklı noktalarından açıkça görülebilmesi sağlanmalıdır. Aydınlatma, havalandırma ve nem kontrol sistemleri düzenli olarak test edilmeli; yoğuşma nedeniyle oluşan kayganlıklar giderilmelidir. Kapalı havuzların kapıları kullanım saatleri dışında kilitli tutulmalı ve yetkisiz girişler engellenmelidir.

Site Yönetimleri İçin Havuz Açılış Kontrol Listesi

Havuz kullanıma açılmadan önce aşağıdaki kontroller tamamlanmalıdır:

Çevre bariyerleri sağlam ve aşılması güç mü?
Giriş kapısı kendiliğinden kapanıp güvenli biçimde kilitleniyor mu?
Kartlı geçiş, sensör, alarm ve kamera sistemleri çalışıyor mu?
Çocukların havuza erişim kuralları açıkça belirlendi mi?
Havuz kullanım saatleri ve kurallar görünür biçimde ilan edildi mi?
Cankurtaran ihtiyacı risk ve uygulanabilir düzenlemeler yönünden değerlendirildi mi?
Can simidi, kurtarma sırığı ve ilk yardım çantası hazır mı?
Acil durum görev dağılımı ve ambulans yönlendirme planı güncel mi?
Derinlik işaretleri ile uyarı levhaları okunabilir durumda mı?
Zemin, merdiven, korkuluk ve tutunma elemanları güvenli mi?
Su analizleri ve işletme kayıtları güncel mi?
Pompalar, filtreler, emiş kapakları ve elektrik sistemleri kontrol edildi mi?
Kimyasal depo kilitli, düzenli ve havalandırılmış mı?
Tespit edilen uygunsuzluklar kapatılıp kayıt altına alındı mı?

Yazılı havuz kullanım talimatında neler yer almalı?

Her site, havuzun fiziksel özelliklerine ve kullanıcı profiline uygun yazılı bir kullanım talimatı hazırlamalıdır. Talimatta en azından kullanım saatleri, giriş yetkisi, çocukların refakat şartları, hijyen kuralları, yasak davranışlar, misafir uygulaması, acil durum prosedürü ve kurallara uyulmaması halinde uygulanacak idari süreç bulunmalıdır.

Kurallar havuz girişinde kolay okunabilir biçimde ilan edilmeli, ayrıca site sakinlerine dijital kanallar üzerinden duyurulmalıdır. Yeni taşınan sakinler ile dönemsel çalışanlar da bilgilendirme sürecine dahil edilmelidir. Sitenin yönetim organizasyonu henüz oluşturulmadıysa site yönetiminin nasıl kurulacağını anlatan rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Site Havuzu Güvenliğinde Profesyonel Yönetimin Rolü

Havuz güvenliği, sezon başında yapılan tek seferlik bir kontrol değil, süreklilik gerektiren bir tesis yönetimi sürecidir. Risk değerlendirmesi, teknik bakım takvimi, hizmet sağlayıcıların denetimi, personel eğitimi, su analizleri, kullanıcı iletişimi ve kayıt yönetimi aynı operasyon planı içinde yürütülmelidir.

Easy Life Yönetim Hizmetleri A.Ş.; profesyonel site ve tesis yönetimi, teknik bakım ve onarım, özel güvenlik, temizlik ve idari personel hizmetlerini bütüncül bir yaklaşımla ele alır. Amacımız, ortak yaşam alanlarının düzenli, sürdürülebilir ve güvenli biçimde işletilmesine katkı sağlamaktır.

Site Havuzu Güvenliği Hakkında Sık Sorulan Sorular

Site havuzunda kamera bulunması yeterli midir?

Site Yönetimi Nasıl Olmalı? Yasal Zorunluluklar, Aidatlar ve Gider Yönetimi

EASY LIFE — Fri, 31 Jul 2026 09:16:21 +0000

Bir apartman veya sitenin iyi yönetilip yönetilmediği yalnızca ortak alanların temizliğine ya da güvenlik görevlisinin kapıda bulunmasına bakılarak anlaşılamaz. Başarılı yönetim; kararların doğru alınması, bütçenin gerçek ihtiyaçlara göre hazırlanması, harcamaların belgelenmesi, teknik sistemlerin güvenli çalışması ve sakinlerin düzenli bilgilendirilmesiyle ortaya çıkar. Bu nedenle “Site yönetimi nasıl olmalı?” sorusu aynı anda hukuki, mali, teknik ve insani bir konudur.

Tesis Yöneticileri Konfederasyonu Başkanı Yahya Sağır, Kanal B’de yayımlanan Güne Bakış programında apartman ve sitelerde yönetim, aidatlar, yasal zorunluluklar ve genel giderlerin düşürülmesi konularını değerlendirdi. Programdaki sorular, bugün milyonlarca kişinin yaşadığı ortak sorunu açık biçimde ortaya koyuyor: Bir yanda sürekli artan hizmet ve işletme maliyetleri, diğer yanda aidatının nereye harcandığını bilmek isteyen kat malikleri ve kiracılar bulunuyor. Sağlıklı çözüm, hizmetleri plansız şekilde kısmak ya da aidatı gerekçesiz artırmak değildir. Çözüm; ihtiyaçların ölçüldüğü, yetkinin sınırlandığı ve her harcamanın açıklanabildiği bir yönetim sistemi kurmaktır.

Site yönetiminin ilk adımı, binanın hukuki dosyasını doğru okumaktır. Tapuya bağlı yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, mevcut sözleşmeler, proje ve ruhsat bilgileri, teknik raporlar, personel kayıtları ve geçmiş dönem mali tabloları birlikte incelenmelidir. Yönetim planı çoğu zaman sitenin anayasası olarak tanımlanır; fakat planın kanunun emredici hükümlerine aykırı olamayacağı da unutulmamalıdır. Yönetici, kişisel tercihlerine göre yeni kurallar üretmek yerine kanun, yönetim planı ve kurul kararları arasında uyum kurmakla görevlidir.

İkinci adım, görev ve yetkilerin yazılı hâle getirilmesidir. Yönetici veya yönetim kurulu hangi harcamaları doğrudan yapabilir? Hangi tutarın üzerinde kurul ya da yönetim kurulu onayı gerekir? Teknik arızalarda kim karar verir? Teklifleri kim toplar, faturayı kim kontrol eder, ödemeyi kim onaylar? Bu sorular cevapsız kaldığında aynı kişi hem ihtiyacı belirleyen, hem satın alan, hem ödeme yapan hem de kendisini denetleyen konuma gelebilir. Şeffaf yönetim, görevlerin ayrılması ve işlemlerin iz bırakmasıyla başlar.

Üçüncü adım, işletme projesinin gerçek verilerle hazırlanmasıdır. Aidat, yönetimin belirlediği keyfî bir fiyat değil; ortak yaşamın devamı için öngörülen giderlerin bağımsız bölümlere düşen payıdır. Bu nedenle önce personel, enerji, bakım, güvenlik, temizlik, peyzaj, sigorta, muhasebe, yazılım ve diğer hizmetlerin yıllık maliyeti hesaplanmalı; daha sonra gider paylaşım esasları uygulanmalıdır. Tersi yapılıp önce “Sakinler en fazla ne kadar aidat öder?” sorusuna cevap aranırsa bütçe gerçeklerden kopar ve yıl içinde ek avans ihtiyacı ortaya çıkar.

Dördüncü adım, bütçenin uygulanmasını takip etmektir. Yıllık bütçenin genel kurulda kabul edilmesi tek başına yeterli değildir. Gerçekleşen giderler her ay bütçeyle karşılaştırılmalı; önemli sapmaların nedeni açıklanmalıdır. Elektrik faturası yükseldiyse bunun fiyat değişiminden mi, tüketim artışından mı kaynaklandığı görülmelidir. Bakım gideri arttıysa hangi ekipmanın sürekli arıza verdiği incelenmelidir. Personel maliyetindeki değişikliklerin ücret, fazla mesai, vardiya veya personel sayısıyla ilişkisi ayrıştırılmalıdır.

Beşinci adım, sakinlerle ölçülü ve düzenli iletişim kurmaktır. Her kararın WhatsApp tartışmasına dönüşmesi yönetim değildir; sakinlerin hiçbir şeyden haberdar edilmemesi de yönetim değildir. Duyuru, talep, acil durum, borç bilgilendirmesi ve mali raporlama için ayrı kanallar belirlenmelidir. Kişisel veriler korunmalı, borçlu listeleri teşhir edilmemeli, ancak toplam tahsilat ve bütçe durumu anlaşılır şekilde paylaşılmalıdır.

İyi yönetilen bir sitede kişiler değişse bile sistem çalışmaya devam eder. Sözleşmeler, bakım kayıtları, kararlar, banka hareketleri, teklif dosyaları ve teknik belgeler kurumsal hafızada tutulur. Böylece yeni yönetim göreve geldiğinde geçmiş dönem belirsizliği yaşanmaz; kat malikleri de yönetimi söylentiler üzerinden değil, kayıtlar üzerinden değerlendirebilir.

UYGULAMA REHBERİ

Site Yönetiminde Yasal Zorunluluklar: Yönetimin Kontrol Etmesi Gereken 8 Başlık

Yasal uygunluk yalnızca karar defterinin tutulmasından ibaret değildir. Her sitenin büyüklüğü, çalışan sayısı, teknik donanımı ve sunduğu hizmetler farklı olduğu için yükümlülükler proje özelinde belirlenmelidir.

1. Yönetici seçimi ve kurul kararları Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur. Seçim, yetki, ücret ve görev süresi usulüne uygun kararla kayıt altına alınmalıdır.

2. İşletme projesi ve aidat Yıllık gelir-gider tahmini ile bağımsız bölümlerin ortak gider payları açıkça gösterilmeli; işletme projesi güncel mevzuata uygun şekilde genel kurul onayına sunulmalıdır.

3. Muhasebe ve belge düzeni Tahsilatlar, banka hareketleri, faturalar, sözleşmeler ve ödemeler birbirini doğrulamalı; dönemsel hesaplar denetime elverişli biçimde saklanmalıdır.

4. Personel yükümlülükleri İş sözleşmeleri, SGK bildirimleri, ücret, izin, vardiya, fazla çalışma ve özlük dosyaları düzenli takip edilmelidir.

5. İş sağlığı ve güvenliği Çalışanların ve hizmet alanların karşılaşabileceği riskler belirlenmeli; eğitim, ekipman, kayıt ve acil durum süreçleri ilgili mevzuata göre yürütülmelidir.

6. Teknik ve periyodik kontroller Asansör, yangın sistemi, jeneratör, hidrofor, havuz ve benzeri ekipmanlar için bakım ve yasal kontrol takvimi oluşturulmalıdır.

7. Sigorta ve risk yönetimi Zorunlu ve ihtiyari sigortalar, teminat tutarları, ortak alan riskleri ve hizmet sağlayıcıların sorumlulukları düzenli gözden geçirilmelidir.

8. KVKK ve dijital kayıtlar Kamera, ziyaretçi, personel, malik ve kiracı verileri amaçla sınırlı işlenmeli; erişim yetkileri ve saklama süreleri kontrol edilmelidir.

2026 aidat düzenlemesi aidat belirleme sürecini nasıl değiştirdi?

22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37. maddelerinde değişiklik yapıldı. İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esası getirildi. Onaylanmış bir işletme projesi yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilir; ancak bu proje en geç üç ay içinde kurulun onayına sunulmalıdır.

Aşama	Yapılması Gereken	Kontrol Noktası
Bütçe hazırlığı	Giderler kalem ve dayanaklarıyla hesaplanır.	Teklifler, sözleşmeler, tüketimler ve personel maliyeti
Kurul onayı	İşletme projesi genel kurulda görüşülerek karara bağlanır.	Çağrı, gündem, karar ve tutanak usulü
Geçici proje	Onaylı proje yoksa hizmetleri sürdürmek için hazırlanır.	En geç üç ay içinde genel kurul onayı
Uygulama ve raporlama	Tahsilat ve harcamalar onaylanan bütçeye göre izlenir.	Aylık bütçe-gerçekleşme farkları

Yanlış bilinen nokta

Yeniden değerleme oranı, genel kurulun onaylayacağı bütün aidatlar için kesin bir tavan değildir. Bu sınır, mevcut bir işletme projesi varken yönetici tarafından hazırlanacak geçici projenin artırılmasında önem taşır. Kurulun onayladığı nihai bütçe, sitenin belgelenmiş gerçek ihtiyaçlarına göre belirlenir.

Aidatlar Neden Yükseliyor? Genel Giderleri Düşürmenin Doğru Yolu

Aidat tartışmalarında en sık yapılan hata, yalnızca aylık toplam rakama bakmaktır. Oysa aidatın anlamlı biçimde değerlendirilebilmesi için sitenin sunduğu hizmetler, bağımsız bölüm sayısı, personel modeli, teknik ekipmanları, sosyal alanları, bina yaşı ve geçmişten gelen bakım ihtiyaçları birlikte incelenmelidir. Aynı büyüklükte iki siteden birinde kapalı havuz, spor salonu, geniş peyzaj ve yirmi dört saat güvenlik bulunurken diğerinde yalnızca temizlik hizmeti varsa aidatların aynı olması beklenemez.

Aidat artışlarının en büyük kalemlerinden biri personel maliyetidir. Bordroda görünen net ücret; işveren açısından gerçek maliyetin tamamını göstermez. SGK primi, vergi, izin, fazla çalışma, kıdem ve ihbar karşılıkları, yemek, yol, kıyafet, eğitim ve iş sağlığı güvenliği maliyetleri de bütçeye eklenir. Vardiyalı çalışan güvenlik ve danışma ekiplerinde izin ve rapor dönemleri için yedekleme ihtiyacı ayrıca hesaplanmalıdır.

Enerji ve su tüketimi de belirleyici bir giderdir. Ortak alan aydınlatmaları, otopark havalandırması, asansörler, pompalar, hidroforlar, havuz sistemleri ve ısıtma-soğutma ekipmanları toplam tüketimin önemli bölümünü oluşturabilir. Burada yalnızca faturadaki para tutarına bakmak yeterli değildir. Kilovatsaat ve metreküp tüketimleri geçmiş dönemlerle karşılaştırılmalı; fiyat artışı ile tüketim artışı birbirinden ayrılmalıdır.

Üçüncü maliyet kaynağı plansız teknik yönetimdir. Arıza çıkana kadar çalıştırılan ekipman, çoğu zaman düzenli bakım yapılan ekipmandan daha pahalıya mal olur. Küçük bir su kaçağı izolasyon ve boya hasarına, bakımsız pompa yüksek elektrik tüketimine, ihmal edilen çatı sorunu birden fazla bağımsız bölümde zarara yol açabilir. Bakımın ertelenmesi o ayın giderini düşük gösterse de sonraki aylara daha büyük masraf taşır.

Dördüncü neden zayıf tahsilattır. Aidatını zamanında ödemeyen bağımsız bölümlerin sayısı arttığında yönetim, personel ücretini ve zorunlu faturaları ödeyebilmek için nakit sıkıntısına girer. Bu sorun ek avans ihtiyacına, tedarikçi borçlarına veya hizmet kesintisine dönüşebilir. Tahsilat politikası kişilere göre değişmemeli; borçlar erken aşamada, kayıtlı ve eşit bir süreçle takip edilmelidir.

Peki genel giderler nasıl düşürülebilir? İlk yapılması gereken, harcamaları kalem kalem analiz etmektir. “Geçen yıl toplam şu kadar harcadık” bilgisi karar vermek için yeterli değildir. Her hizmet için bütçe, gerçekleşen tutar, birim maliyet, tüketim veya performans göstergesi belirlenmelidir. Örneğin temizlik hizmetinde yalnızca aylık faturaya değil, temizlenen alan, vardiya, personel saati ve malzeme tüketimine de bakılmalıdır.

İkinci yöntem, bütün sözleşmeleri aynı kapsam üzerinden yeniden karşılaştırmaktır. Çok düşük fiyat veren bir tedarikçi eksik personel, sınırlı malzeme veya uzun müdahale süresi sunuyorsa ilk bakışta oluşan tasarruf kısa sürede hizmet kaybına dönüşebilir. Teklif tablolarında fiyatın yanında çalışan sayısı, çalışma süresi, kullanılacak ekipman, garanti, acil müdahale, yedekleme ve sözleşme artış şartları bulunmalıdır.

Üçüncü yöntem enerji verimliliğidir. LED aydınlatma, sensör, fotosel, zamanlama, otomasyon ayarı, verimli pompa ve tüketim takibi önemli tasarruf sağlayabilir. Ancak her yatırımın geri dönüş süresi hesaplanmalıdır. Ekipmanın satın alma bedeli, bakım maliyeti, beklenen yıllık tasarruf ve kullanım ömrü görülmeden yatırım kararı verilmemelidir.

Dördüncü yöntem, arıza yönetiminden varlık yönetimine geçmektir. Sitedeki her önemli ekipmanın yaşı, bakım sıklığı, arıza sayısı, yıllık onarım gideri ve beklenen yenileme tarihi kayıt altına alınmalıdır. Sürekli onarılan eski ekipmanın ne zaman yenilenmesinin daha ekonomik olacağı bu verilerle anlaşılır. Büyük yenilemeler önceden planlandığında maliklerin bir anda yüksek ek ödeme ile karşılaşması da önlenebilir.

Beşinci yöntem personel planlamasıdır. Amaç doğrudan çalışan sayısını azaltmak değil, iş yoğunluğuna uygun vardiya ve görev modeli kurmaktır. Temizlik metrajı, giriş-çıkış yoğunluğu, devriye rotası, teknik talep sayısı ve sosyal alanların kullanım saatleri analiz edilmelidir. NFC ve tur kontrol uygulamaları, hizmetin nerede ve ne zaman verildiğini ölçerek verimsizliği görünür kılar.

Altıncı yöntem aylık bütçe kontrolüdür. Yönetim, yılda yalnızca bir kez hesap vermek yerine her ay bütçe-gerçekleşme raporu oluşturmalıdır. Belirlenen sapma oranını aşan giderler için kısa açıklama hazırlanmalı ve gerekiyorsa düzeltici işlem başlatılmalıdır. Böylece bütçe açığı yıl sonunda fark edilmez; sorun büyümeden müdahale edilir.

Genel giderlerin düşürülmesi, güvenlik personelini rastgele azaltmak, zorunlu bakımları iptal etmek veya düşük kaliteli malzeme kullanmak değildir. Bu tür kararlar kısa süreli rakamsal düşüş sağlasa bile can güvenliği, hizmet kalitesi ve hukuki sorumluluk açısından çok daha yüksek maliyet yaratabilir. Doğru tasarruf; gereksiz tüketimi önlemek, aynı hizmeti daha verimli organize etmek, satın alma gücünü kullanmak ve arızayı oluşmadan yönetmektir.

AİDAT • DENETİM • SORUMLULUK

Kat Maliki ve Kiracı Hangi Giderlerden Sorumludur?

Yönetim açısından temel muhatap kat malikidir. Kiracının sorumluluğu ve malik-kiracı arasındaki gider paylaşımı ise giderin niteliği, kira sözleşmesi ve ilgili kanun hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Gider	Genel Yaklaşım	Örnekler
Günlük kullanım ve işletme	Kira ilişkisi içinde çoğunlukla kiracıya yansıtılır.	Temizlik, güvenlik, ortak alan tüketimi, düzenli hizmetler
Kalıcı yatırım ve yenileme	Kural olarak mülkiyet ve değer artışıyla bağlantılı olduğundan malike aittir.	Çatı yenileme, ana tesisat değişimi, yeni demirbaş
Bakım ve onarım	Rutin bakım ile kalıcı yenileme ayrımı somut işe göre yapılır.	Periyodik bakım, parça değişimi, büyük onarım
Ödenmeyen ortak gider	Kat maliki temel sorumludur; bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de kanundaki sınırlar içinde sorumlu olabilir.	Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır; ödediği tutar kira borcundan düşülür.

Kat malikleri yönetimi nasıl denetleyebilir?

İşletme projesindeki giderleri ve dağıtım esaslarını inceleyebilir.
Genel kurul toplantılarına katılarak bütçe ve sözleşmeler hakkında soru sorabilir.
Karşı oyunu ve gerekçesini toplantı tutanağına yazdırabilir.
Denetçi raporları ile dönemsel gelir-gider tablolarını takip edebilir.
Yönetim planı ve mevzuat çerçevesinde harcama belgelerinin incelenmesini isteyebilir.
Kanuna veya yönetim planına aykırı kurul kararları için yasal süresi içinde hukuki yola başvurabilir.

Aidatını ödemeyenler için süreç nasıl yürütülmeli?

Önce borcun dayanağı kontrol edilmelidir: Genel kurul kararı, işletme projesi, gider dağılımı, ödeme takvimi ve yapılan tahsilatlar birbiriyle uyumlu olmalıdır. Ardından borçluya kayıtlı ve anlaşılır bildirim yapılmalı; bütün bağımsız bölümler için eşit takip politikası uygulanmalıdır. Borç devam ederse yönetici, yetkisi kapsamında icra takibi veya dava yoluna başvurabilir. Ana para yanında şartları oluştuğunda gecikme tazminatı ve takip giderleri de gündeme gelebilir.

Kırmızı Bayrak 1 Bütçe sunulmadan yalnızca yeni aidat rakamının duyurulması

Kırmızı Bayrak 2 Aynı hizmet için sürekli tek firmadan karşılaştırmasız alım yapılması

Kırmızı Bayrak 3 Bütçe-gerçekleşme farklarının ve ek avans ihtiyacının açıklanmaması

Yönetimin sorumluluğu Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Kurul kararlarını uygulamak, ana taşınmazı korumak, gerekli bakım ve onarımları yaptırmak, paraları toplamak, ödemeleri yapmak, kayıtları korumak ve yaptığı işlemlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yetkinin doğru kullanılması kadar yapılan işlemin belgelenmesi de önemlidir.

Büyük Yaşam Alanlarında Profesyonel Yönetim ve Geleceğin Yönetim Modeli

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel yapısı, apartman ölçeğindeki ortak yaşamı düzenlemek üzere kurulmuştur. Bugün ise binlerce bağımsız bölüm, ticari alanlar, sosyal tesisler, otoparklar, enerji sistemleri ve yüzlerce çalışandan oluşan büyük projeler bulunmaktadır. Bu yapılar küçük bir yerleşim alanı kadar karmaşık operasyonlar yürütmektedir. Yönetim süreçlerinin yalnızca iyi niyet ve kişisel deneyimle sürdürülmesi artık yeterli değildir.

Profesyonel site yönetimi ihtiyacının temel nedeni, işin çok disiplinli hâle gelmesidir. Yöneticinin aynı anda hukuk, muhasebe, personel, teknik bakım, satın alma, iletişim, güvenlik ve kriz yönetimi alanlarında karar vermesi gerekir. Profesyonel bir yapıda bu görevler uzman ekipler arasında dağıtılır; karar, uygulama ve denetim birbirinden ayrılır. Böylece hizmet kişiye bağlı kalmaz ve yönetim değişikliklerinde sistem devam eder.

Sektörün geleceğinde eğitim ve mesleki yeterlilik önemli bir yer tutmaktadır. Büyük bütçeleri yöneten, çalışanların iş güvenliğinden ve binlerce kişinin ortak alanlarından sorumlu olan yöneticilerin asgari bilgi ve yetkinlik standardına sahip olması gerekir. Tesis yöneticiliğinin meslek olarak tanımlanması, eğitim ve sertifikasyon sisteminin güçlendirilmesi, etik ilkelerin belirlenmesi ve profesyonel yönetim şirketlerinin ölçülebilir kriterlerle denetlenmesi hem sakinler hem de sektör açısından güven oluşturacaktır.

Teknoloji de yönetimin yapısını değiştirmektedir. Online muhasebe, mobil ödeme, dijital iş emri, ziyaretçi yönetimi, NFC kontrol, otomatik sayaç okuma ve bütçe raporlama sistemleri işlemlerin daha hızlı ve izlenebilir yürütülmesini sağlar. Ancak dijital araçlar yönetimin kendisi değildir. Yanlış kurulmuş bir süreç dijitalleştiğinde sadece yanlış daha hızlı uygulanır. Önce yetki, iş akışı ve kontrol sistemi doğru kurulmalı; teknoloji bu sistemi desteklemelidir.

Elektronik genel kurul ve dijital oylama gibi uygulamalar değerlendirilirken hukuki şekil şartları ayrıca dikkate alınmalıdır. Dijital platformlar çağrı, belge paylaşımı, görüş toplama ve bilgilendirme açısından kolaylık sağlar; ancak elektronik ortamda yapılan işlemin geçerli bir kurul kararı oluşturup oluşturmadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde somut olarak incelenmelidir.

Yahya Sağır’ın Kanal B Güne Bakış programındaki değerlendirmelerinden hareketle daha huzurlu ortak yaşam için üç temel ilke öne çıkmaktadır: Kat malikleri karar süreçlerine katılmalı, yönetimler mali ve operasyonel verileri düzenli paylaşmalı, giderler hizmet kalitesi ve güvenlikten vazgeçmeden verimlilik yoluyla kontrol edilmelidir. Yönetim ile sakinlerin birbirini karşı taraf olarak gördüğü yapılarda sorun büyür; sorumlulukların açık, kayıtların erişilebilir ve kararların gerekçeli olduğu yapılarda güven gelişir.

Easy Life Yönetim’in yaklaşımı, her projeye aynı yönetim paketini uygulamak yerine yaşam alanının gerçek ihtiyaçlarını analiz etmeye dayanır. Bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, personel ihtiyacı, teknik altyapı, mevcut sözleşmeler, tahsilat yapısı ve sakin beklentileri incelenerek projeye özel yönetim modeli oluşturulur. Mali yönetim, teknik bakım, güvenlik, temizlik, peyzaj ve dijital takip süreçlerinin birbiriyle bağlantılı yürütülmesi hem hizmet kalitesini hem mali kontrolü güçlendirir.

Site yönetimi nasıl olmalı sorusunun kısa cevabı şudur: Yönetim hukuka dayanmalı, bütçe gerçek ihtiyaçları göstermeli, harcamalar belgelenmeli, teknik riskler önceden yönetilmeli ve sakinler anlaşılır biçimde bilgilendirilmelidir. Aidatı düşük göstermek tek başına başarı olmadığı gibi, yüksek hizmet bedeli de kaliteli yönetimin kanıtı değildir. Başarı; ödenen her ortak giderin karşılığının ölçülebildiği, mülk değerinin korunduğu ve insanların kendini güvende hissettiği sürdürülebilir bir yaşam alanı kurmaktır.

Apartmanınız veya siteniz için şeffaf, mevzuata uygun ve ölçülebilir bir yönetim modeli oluşturmak; işletme bütçenizi analiz etmek ve genel giderlerinizi hizmet kalitesini koruyarak kontrol altına almak için Easy Life Yönetim ile iletişime geçebilirsiniz.

Güncelleme notu: Bu yazı 31 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Her sitenin yönetim planı, kurul kararları ve somut koşulları farklıdır. Özel uyuşmazlıklarda ilgili belgelerle birlikte uzman hukuk görüşü alınmalıdır.

Site Aidatlarında Keyfi Artış Dönemi Sona Erdi

EASY LIFE — Fri, 08 May 2026 09:19:22 +0000

"Ben Yaptım Oldu" Devri Bitti: Aidatınızı Artık Yönetici Değil, Siz Belirleyeceksiniz!

Evinize geldiğinizde asansör aynasında veya kapınıza asılmış bir A4 kağıdında “Yeni yılda aidatımız %150 artmıştır” yazısını görme devri resmen sona erdi. Milyonlarca ev sahibi ve kiracının yıllardır en büyük şikayeti olan “keyfi ve denetimsiz aidat zamları”, yeni yasal düzenlemeyle tarihe karışıyor. Sitenizin veya apartmanınızın yöneticisi artık tek taraflı karar alarak, cebinizden çıkacak parayı sınırsız bir şekilde artıramayacak.

Peki sistem artık nasıl işleyecek? Her şeyin temeline “İşletme Projesi” yani sitenizin 1 yıllık tahmini bütçesi oturtuluyor. Güvenlikten temizliğe, asansör bakımından ortak elektrik faturasına kadar tüm masraflar kalem kalem hesaplanacak. Ancak en önemlisi; yöneticinin hazırladığı bu bütçe taslağı, Kat Malikleri Genel Kurulu’nda, yani sizin katıldığınız toplantıda onaylanmadan hiçbir hukuki geçerlilik taşımayacak. Kısacası, onaylamadığınız hiçbir bütçeyi ödemek zorunda kalmayacağınız, şeffaf ve kararları maliklerin verdiği yeni bir döneme giriyoruz.

Cebinizi Korumaya Alan Kritik Yasal Değişiklikler

Eskiden Ne Oluyordu? (Mağduriyetler)	Şimdi Ne Olacak? (Yeni Yasal Haklarınız)
❌ Yöneticinin Tek Adamlığı: Yönetici, site sakinlerine sormadan aidat rakamını belirliyor ve doğrudan tahsilata başlıyordu.	✅ Sizin Onayınız Şart: Aidat tutarı ancak maliklerin katıldığı genel kurulda oylanıp kabul edilirse kesinleşecek.
❌ Sınırsız Zam Oranları: "Masraflar arttı" denilerek %200'lere varan orantısız geçici zamlar yapılabiliyordu.	✅ Tavan Sınırı Koruması: Kurul toplanana kadar yapılacak geçici artış, devletin belirlediği "Yeniden Değerleme Oranını" geçemeyecek.
❌ Belirsiz Süreler: Geçici bütçeler aylarca yürürlükte kalıyor, genel kurullar sürekli erteleniyordu.	✅ 3 Ay Süre Sınırı: Yönetici, hazırladığı bütçeyi "en geç 3 ay içinde" toplantı yaparak size sunmak zorunda.

Yeniden Değerleme Kalkanı" ve 3 Ay Kuralı Sizi Nasıl Koruyor?

Farz edelim ki Ocak ayına girdik, asgari ücrete zam geldi, faturalar arttı ama sitenizin genel kurulu henüz yapılmadı. Site yöneticisi haklı olarak hizmetlerin durmaması (güvenliğin işi bırakmaması, çöplerin toplanması) için bir “geçici bütçe” hazırlamak zorunda. Yeni yasa işte tam bu noktada size çelik bir kalkan sunuyor: Yöneticinin yapacağı bu geçici zam, resmi “Yeniden Değerleme Oranını” bir kuruş bile aşamaz! Yani yönetici, “Gerçek masrafımız çok arttı, bu yüzden aidata %150 zam yaptım” diyemez.

Peki sitenin gerçek masrafları, enflasyon yüzünden bu resmi oranın gerçekten çok üzerine çıkmışsa ne olacak? Sistem tıkanacak mı? Hayır. Ancak yasa diyor ki; “Ey yönetici, daha yüksek bir bütçeye ihtiyacın varsa bunu tek başına yapamazsın. Gideceksin, en geç 3 ay içinde Kat Malikleri Kurulu’nu toplayacaksın. Durumu komşularına, ev sahiplerine anlatacaksın. Onlar oylayıp ikna olurlarsa bu zammı yapabilirsin.” İşte bu “3 Ay Kuralı”, mülk sahiplerinin bütçe kararlarına aktif olarak katılmasını zorunlu kılan, kontrolü tamamen size veren en önemli devrimdir. Toplantılara katılmak, artık kendi cüzdanınıza sahip çıkmak demektir.

🔑 Kiracılar: Hakkınızı Arayın, Sorgulayın!

Ev sahibiniz veya site yönetimi sizden fahiş bir aidat artışı mı istiyor? Hemen ödemeyin. Kendilerinden "Kat Malikleri Kurulu Kararını" ve onaylanmış "İşletme Projesini" talep edin. Yasal olarak onaylanmamış, genel kuruldan geçmemiş hiçbir afaki artışı kabul etmek zorunda değilsiniz.

🏠 Yeni Ev Alacaklar veya Kiralayacaklar Dikkat!

Aman dikkat! Yeni evinizin toplam maliyeti sadece kirası veya kredisi değildir. İmza atmadan önce mutlaka sitenin güncel aidat tutarını, geçmiş yıllardaki artış trendini, ortak gider kalemlerini ve olası ek ödeme (demirbaş vs.) kararlarını inceleyin. Yönetim planını okumadan o eve taşınmayın.

⚡ Çözümsüzlük Bitti: "Yönetim Planı" Artık Daha Kolay Değişecek

Büyük sitelerin en büyük kanayan yarası, eski ve işe yaramayan yönetim planlarını değiştirememekti. Eskiden bu değişiklik için kat maliklerinin 5'te 4'ünün (4/5) onayı gerekiyordu ve bu çoğunluğu sağlamak imkansıza yakındı. Yeni yasayla bu oran 3'te 2'ye (2/3) düşürüldü! Artık sitenizin ihtiyaçlarına cevap vermeyen, hantal yönetim kurallarını çok daha rahat bir şekilde değiştirebilirsiniz.

Komşu Ahmet Bey" Dönemi Kapandı, Profesyonellik Devri Başladı

Tüm bu anlattıklarımız çok net bir gerçeği işaret ediyor: Apartman ve site yönetmek artık “akşamdan akşama defter tutulacak” basit bir mahalle işi olmaktan çıkmıştır. Yöneticinin hatalı hazırladığı bir geçici bütçe, genel kurula süresinde sunulmayan bir işletme projesi veya sınırları aşan bir zam oranı; site yönetimini anında mahkemelik yapabilir, tüm malikleri yasal ve mali krizlerin içine sürükleyebilir.

Milyonlarca liralık bütçelerin döndüğü, onlarca personelin çalıştığı yaşam alanlarında amatörlüğe yer yoktur. Bütçenin kuruşu kuruşuna yasalara uygun hazırlanması, genel kurul toplantılarının hukuki prosedürlere (çağrı usulü, divan oluşumu, karar defteri vb.) sıfır hatayla uygun yapılması ve maliklerin parasının şeffafça yönetilmesi ancak işin uzmanı profesyonel tesis yönetimi firmalarıyla mümkündür. Hem mülkünüzün değerini korumak hem de kapınızın önündeki “aidat kavgalarını” tamamen bitirmek istiyorsanız, sitenizi mutlaka kurumsal, hesap verebilir ve profesyonel yöneticilere emanet etmelisiniz. Yaşam alanınızdaki huzur, yasalara uygun profesyonel bir yönetimle başlar.

Hukuki Özetiyle Yeni Yasa Bize Ne Söylüyor? (Madde Madde)

Aidat Belirleme Yetkisinin Devri

Yönetici, apartman veya sitenin aidat/avans tutarını tek taraflı olarak belirleme yetkisine artık sahip değildir. Aidatların yasal dayanağı olan işletme projesinin Kat Malikleri Genel Kurulu’nda görüşülüp onaylanması esas kural haline getirilmiştir.

Geçici İşletme Projesi Şartları

Genel kurul tarafından onaylanmış mevcut bir bütçe (işletme projesi) bulunmuyorsa, yaşam alanındaki zaruri hizmetlerin durmaması adına yönetici geçici bir işletme projesi hazırlayarak tahsilat yapabilir.

"Yeniden Değerleme Oranı" Sınırı

Yöneticinin hazırlayacağı geçici işletme projesindeki bedel, yürürlükteki eski aidat bedelinin takvim yılı başından itibaren açıklanan Yeniden Değerleme Oranını hiçbir şekilde aşamaz.

Zorunlu "3 Ay" Kuralı

Yönetici tarafından hazırlanan geçici bütçe kalıcı değildir. Bu geçici projenin en geç 3 ay içerisinde genel kurulda maliklerin oylamasına sunulması, aynen veya değiştirilerek onaylanması yasal bir zorunluluktur.

Enflasyon Farkı ve Gerçek Giderler

Eğer sitenin gerçek bakım, enerji ve personel giderleri, Yeniden Değerleme Oranının üzerinde bir bütçeyi mecbur kılıyorsa, bu oranın üzerindeki her türlü artış kararı sadece Kat Malikleri Kurulu tarafından alınabilir.

Yönetim Planı Değişikliğinde "2/3" Kolaylığı

Özellikle çok malikli toplu yapılarda karar almayı kilitleyen oranlar revize edilmiştir. Yönetim planı değişikliği için aranan yasal çoğunluk oranı beşte dörtten (4/5), üçte ikiye (2/3) indirilerek süreçler hızlandırılmıştır.

Site ve Apartmanlarda Borç Listeleri Ortak Alanlara Asılamayacak

EASY LIFE — Tue, 31 Mar 2026 14:38:26 +0000

Resmî Gazete’de Yayımlandı: Site ve Apartmanlarda Borç Listesi Asmak Tarih Oldu

Eski Alışkanlıklara Yasal Fren Profesyonel tesis yönetimi standartlarının giderek önem kazandığı günümüzde, eski alışkanlıklar yerini yasal zorunluluklara ve dijital çözümlere bırakıyor. Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nun (KVKK) Resmî Gazete’de yayımlanan son ilke kararı, site yönetim anlayışında yeni bir milat yarattı. Yıllardır apartman girişlerinde, asansörlerde veya duyuru panolarında görmeye alışkın olduğumuz “aidat borçluları listesi” dönemi artık resmen kapandı.

İfşa Etmek Bir Yönetim Stratejisi Değil, Yasa İhlalidir “Herkes görsün, borcu olan ödesin” mantığıyla sürdürülen bu geleneksel yöntem, artık yalnızca etik bir tartışma konusu değil; aynı zamanda doğrudan bir yasa ihlali. Kurulun kararı son derece net: Site sakinlerine ait aidat, avans, demirbaş veya gecikme cezası gibi finansal bilgilerin ortak alanlarda sergilenmesi, kişisel verilerin mahremiyetine açıkça aykırıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken en kritik nokta şu: İsimleri gizleyerek listeye sadece “Daire 15” yazmak bile sizi yasal sorumluluktan kurtarmıyor. Kanun, daire numarasını dahi tek başına “kişiyle ilişkilendirilebilir kişisel veri” olarak kabul ediyor. Kuryelerin, misafirlerin veya binayla hiçbir ilgisi olmayan üçüncü şahısların bu bilgilere kolayca ulaşabilmesi, veri güvenliği ilkelerine tamamen aykırı bulunarak kesin bir dille yasaklanmış durumda.

⚖️

KVKK İlke Kararının Özeti

İhlal Kapsamı: Aidat, avans ve demirbaş borçlarının ortak kullanım alanlarında (pano, asansör, koridor vb.) herkesin görebileceği şekilde asılması veya dijital ekranlarda yansıtılması.
Hukuki Sonuç: Yalnızca daire numarası belirtilse dahi veri güvenliği ihlali sayılacak olup, gerekli idari ve teknik tedbirleri almayan yönetimler için ciddi idari para cezaları uygulanabilecektir.

Şeffaflık ile Gizlilik Arasındaki Hassas Denge

Bu kararın temelinde şeffaflık ile kişisel mahremiyet arasındaki denge yatıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi hesap verme yükümlülüğü elbette devam ediyor. Yönetimler; toplanan bütçeyi, yapılan harcamaları ve alacak durumunu maliklere raporlamak zorundadır. Borç bilgisi tamamen kapalı bir kutu değildir; aksi takdirde hukuki süreçler ve icra takipleri yürütülemez.

Ancak KVKK tam da bu noktada devreye girerek yönetime şunu söylüyor: “Bilgi vermen yasal bir zorunluluk olabilir ama bu bilgiyi verme yöntemin hukuka aykırı.” Şeffaf ve hesap verebilir olmak, kişisel verileri apartman lobisinde teşhir etmeyi haklı kılmaz. Üstelik bu kurala uymamak, aidat tahsil etmeye çalışırken site bütçesinden ödenecek ağır idari para cezalarına kapı aralamak demektir. Yönetim yazışmalarında “alışılmış uygulama” ile “hukuka uygun uygulama” arasındaki ayrım bugün hiç olmadığı kadar kritik. Profesyonel yönetim anlayışı, sorunu ifşa ederek değil, sistemi dijitalleştirerek çözer.

Easy Life ile Dijital, Güvenli ve Şeffaf Yönetim

Hayatı kolaylaştıran kurumsal çözümlerle, kişisel verilere tam saygı.

📱

Mobil Uygulama Ayrıcalığı

Sakinlerimiz, borç ve ödeme durumlarını ortak panolardan değil; doğrudan Apsiyon mobil uygulaması üzerinden kişiye özel, 7/24 ve güvenli bir şekilde takip eder.

🔒

%100 KVKK Uyumu

Genel bütçe raporlamaları tamamen anonimleştirilir. Bireysel borç bildirimleri sadece muhatabına kapalı iletişim (E-posta, SMS, Uygulama) yoluyla iletilir.

Geleceğin Yönetim Standartlarına Bugünden Geçin

Değişen yasalar ve gelişen teknolojiler, yaşam alanlarımızın yönetim standartlarını da geri dönülemez şekilde yükseltiyor. Eski usul apartman yöneticiliğinden, kurumsal tesis yönetimine evrilen bu süreçte ana hedef; komşuluk hukukunu zedelemeden, yasalara tam uyumlu bir bütçe yönetimi sağlamaktır. Artık ilan panolarını temizlemenin ve sormamız gereken doğru soruyu değiştirmenin tam zamanı. Hedefimiz “Duyuruyu panoda nasıl daha görünür yaparım?” değil, “Bilgiyi yasalara uygun, doğru ve güvenli şekilde nasıl paylaşırım?” olmalıdır.

Easy Life Yönetim olarak; sitelerin, plazaların ve AVM’lerin idari yükünü alırken, şeffaflığı yasalara saygılı modern bir altyapıyla sunuyoruz. Kurumsal yönetim çözümlerimizle tanışarak, hem sitenizi olası cezalardan koruyabilir hem de sakinlerinize huzurlu ve güvenli bir yaşam alanı sunabilirsiniz.

Yeni Düzenlemeler Işığında Site Aidatları ve Demirbaş Giderleri: Kim, Neyi Ödemekle Yükümlü?

EASY LIFE — Mon, 23 Feb 2026 10:16:09 +0000

Apartman ve site yaşamında komşuluk ilişkilerini en çok zedeleyen, ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık anlaşmazlığa neden olan konuların başında şüphesiz “aidat ve demirbaş giderleri” gelmektedir. Özellikle son yıllarda değişen ekonomik dinamikler, artan enflasyon oranları ve asgari ücret güncellemeleri, site işletme bütçelerinde ciddi revizyonları zorunlu kılmıştır. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) ve ilgili yönetmeliklerde yapılması planlanan yeni düzenlemeler, bu giderlerin nasıl belirleneceği ve kimler tarafından karşılanacağı konusuna yeni standartlar getirmektedir.

Bir apartman veya sitede mali yükümlülüklerin adil bir şekilde paylaştırılabilmesi için öncelikle yasalara uygun, resmi bir yönetim yapısının oluşturulması şarttır. Henüz binanızda resmi bir yönetim mekanizması bulunmuyorsa, yasal süreci adım adım öğrenmek ve sağlam bir temel inşa etmek için Site Yönetimi Nasıl Kurulur? başlıklı ana rehberimizi mutlaka incelemelisiniz. Yönetim planı ve yasal çerçeve eksiksiz bir şekilde kurulduktan sonra, bütçe ve gider paylaşımı gibi kritik süreçler çok daha sağlıklı yönetilebilir.

Easy Life Yönetim olarak, toplu yaşam alanlarında huzurun ve sürdürülebilirliğin ancak şeffaf, adil ve yasalara uygun bir mali yönetimle mümkün olduğuna inanıyoruz. Bu kapsamlı rehberimizde, aidat ve demirbaş ayrımlarını, kiracı-ev sahibi sorumluluklarını ve yeni yasal düzenlemelerin site yönetimlerine etkilerini tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

Aidat (İşletme Gideri) Nedir ve Neleri Kapsar?

Halk arasında genel olarak “aidat” olarak bilinen kavram, yasal literatürde “işletme giderleri avansı” olarak geçer. Bir apartmanın veya sitenin günlük olarak işleyebilmesi, temiz kalabilmesi, güvenliğinin sağlanabilmesi ve ortak kullanım alanlarının aktif tutulabilmesi için yapılan sürekli harcamalar bu kapsama girer.

İşletme giderlerinin temel kalemleri şunlardır:

Ortak alanların elektrik, su ve doğalgaz faturaları.
Site veya apartman görevlisinin, temizlik personelinin ve güvenlik görevlilerinin maaşları, SGK primleri ve kıdem tazminatı fonları.
Ortak kullanım alanlarının periyodik temizlik malzemeleri.
Asansörlerin aylık rutin bakım ve muayene ücretleri.
Ortak alan sigorta poliçesi primleri.
Bahçe bakımı, peyzaj düzenlemeleri ve havuz kimyasalları gibi periyodik harcamalar.

Kim Öder?

İşletme giderlerinden (aidatlardan) kural olarak o bağımsız bölümde aktif olarak oturan kişi sorumludur. Eğer dairede kiracı ikamet ediyorsa, aidatı kiracı öder. Daire boşsa veya ev sahibi kendisi oturuyorsa, bu yükümlülük doğrudan ev sahibine (kat malikine) aittir.

Demirbaş Gideri Nedir ve Neleri Kapsar?

Demirbaş giderleri, binanın veya sitenin değerini artıran, ömrünü uzatan, kalıcı ve yatırıma yönelik yapılan harcamalardır. İşletme giderlerinin aksine, sürekli ve aylık rutinler değil, genellikle ihtiyaç hasıl olduğunda veya genel kurul kararıyla yapılan köklü değişikliklerdir.

Demirbaş harcamalarına örnekler:

Binanın dış cephe mantolaması ve boyanması.
Çatının aktarılması, izolasyonu veya tamamen yenilenmesi.
Asansörün motorunun veya kabininin tamamen değiştirilmesi (aylık rutin bakım hariç).
Siteye yeni bir güvenlik kamerası sisteminin kurulması.
Ortak otoparka otomatik bariyer veya elektrikli araç şarj istasyonu yapılması. (Bu konudaki riskler ve standartlar için Site Otoparklarında Araç Şarj İstasyonları Yangın Riski Taşır mı? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.)
Binanın ana su tesisatının, elektrik panolarının yenilenmesi.
Binaya yeni bir su deposu veya hidrofor alınması.

Kim Öder?
Demirbaş niteliğindeki tüm harcamalar, o mülkün değerine doğrudan katkı sağladığı için yasal olarak kat malikinin (ev sahibinin) sorumluluğundadır. Kiracının bu kalıcı yatırımları finanse etme yükümlülüğü yoktur.

Sıkça Karıştırılan Durumlar ve Çözümleri

Uygulamada, bir giderin işletme gideri mi yoksa demirbaş mı olduğu konusunda sıkça kafa karışıklığı yaşanır. İşte en çok karşılaşılan sorunlar ve hukuki yanıtları:

1. Kiracı Demirbaş Giderini Öderse Ne Olur?

Bazen site yönetimi, acil durumlarda (örneğin patlayan bir ana su borusunun tamiri) ödemeyi o an dairede ikamet eden kiracıdan talep edebilir veya kiracı aidatla birlikte bu bedeli yanlışlıkla ödeyebilir. Böyle bir durumda kiracı, yaptığı bu demirbaş ödemesini ev sahibine bildirerek gelecek ayki kira bedelinden yasal olarak düşme (mahsup etme) hakkına sahiptir.

2. Asansör Masrafları Kime Aittir?

Eğer asansörün aylık periyodik bakımı yapılıyorsa ve yağlama, basit parça değişimi gibi işlemler söz konusuysa bu bir işletme gideridir ve kiracı öder. Ancak asansör yönetmeliklere uygun hale getirilmek için kırmızı etiketten yeşil etikete geçiriliyorsa, halatları, motoru veya kumanda panosu komple değişiyorsa bu bir yatırım (demirbaş) gideridir ve ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.

3. Boş Dairenin Aidat Sorumluluğu Kime Aittir?

Daire boş olsa bile kat maliki, ortak alanların bakımı, personel maaşları ve bina güvenliği gibi genel giderlere katılmak zorundadır. "Ben daireyi kullanmıyorum, asansöre binmiyorum, çöp atmıyorum" diyerek aidat ödemekten imtina edilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 bu konuda son derece nettir.

4. Merkezi Isıtma Giderleri Nasıl Paylaşılır?

Özellikle kış aylarında merkezi sistemle ısınan binalarda gider paylaşımı büyük bir tartışma konusudur. Pay ölçer sistemlerinde dahi, daire boş olsa bile yönetmelik gereği belirli bir oranda ortak ısınma bedeli ödenmek zorundadır. (Merkezi sistem ısınma giderlerinin adil paylaşımı ve yasal zorunluluklar hakkında daha detaylı bilgi için Merkezi Isıtma Gider Paylaşımı ve Bakım Rehberi makalemize göz atabilirsiniz.)

Yeni Düzenlemeler Işığında Site Yönetimi Kanunu Değişiklikleri

Son dönemde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile ilgili komisyonlar tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinde geniş çaplı bir reform hazırlığı yapılmaktadır. Bu reformun temel amacı, özellikle büyük ölçekli sitelerde milyonlarca lirayı bulan devasa bütçelerin denetimini sağlamak, fahiş aidat artışlarının önüne geçmek ve site yönetimlerini profesyonel standartlara oturtmaktır.

Bu yeni düzenlemelerin aidat ve gider paylaşımına olası yansımaları şunlardır:

Yetki Belgesi Zorunluluğu: Yeni kanun tasarısıyla birlikte, önüne gelen herkesin veya sadece apartman sakinlerinin değil, belirli mesleki yeterliliğe ve tesis yönetimi sertifikasına sahip profesyonel şirketlerin yönetim süreçlerinde yer alması teşvik edilmektedir. Easy Life Yönetim gibi kurumsal firmalar, bu standartların halihazırda öncüsüdür.
Aidatlara Tavan Sınırı veya Enflasyon Endeksi: Sitelere keyfi aidat artışları yapılmasının önüne geçilmesi, bütçelerin şeffaf bir şekilde genel kurul onayından geçmesi ve artışların belirli yasal endekslere (TEFE/TÜFE veya asgari ücret artış oranı) bağlanması öngörülmektedir.
Bağımsız Denetim Şartı: Belirli bir bütçe büyüklüğünü veya bağımsız bölüm sayısını aşan sitelerde, mali tabloların yeminli mali müşavirler veya bağımsız denetim şirketleri tarafından incelenmesi zorunluluğu getirilmektedir.

(Söz konusu yasal reformların hem yöneticilere hem de kat maliklerine getirdiği yeni sorumlulukları daha kapsamlı okumak isterseniz, Site Yönetimi Kanunu Değişiyor: Yöneticileri ve Kat Maliklerini Neler Bekliyor? yazımızı mutlaka inceleyin.)

Ödenmeyen Aidat ve Demirbaş Borçlarında Hukuki Süreç

İster kiracı olsun ister ev sahibi, belirlenen aidat veya demirbaş bedellerinin zamanında ödenmemesi durumunda site yönetiminin derhal hukuki yollara başvurma yetkisi ve sorumluluğu vardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi gereğince, gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki veya kiracı, geciktiği her ay için %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, bankaların uyguladığı gecikme faizlerinin çok üzerindedir ve kanun koyucu tarafından borcun tahsilini hızlandırmak amacıyla bilerek yüksek tutulmuştur.

Ödeme yapmamakta direnen kişiler için profesyonel yönetim tarafından ilamsız icra takibi başlatılır. İcra takibine rağmen borç ödenmezse, borçlunun maaşına, banka hesaplarına ve hatta gayrimenkulün bizzat kendisine (ipotek tesisi yoluyla) haciz konulabilir. Kiracının aidatı ödememesi, aynı zamanda ev sahibi için haklı bir tahliye sebebidir.

Tüm bu hukuki süreçlerin eksiksiz ve yasal sürelere uygun yürütülebilmesi ciddi bir uzmanlık gerektirir. Yöneticilerin bu aşamada yapacağı bir usul hatası, borcun tahsil edilememesine ve sitenin zarara uğramasına neden olabilir. (Bu hukuki yüklerin üstesinden nasıl gelinebileceği ve profesyonel bir ekiple çalışmanın avantajları hakkında bilgi almak için Profesyonel Site Yönetimi Nedir? Huzurlu Bir Yaşam Alanı İçin Neden Gereklidir? yazımıza göz atın.)

Easy Life Yönetim ile Şeffaf, Adil ve Hukuka Uygun Yönetim

Aidat ve demirbaş giderlerinin toplanması, bütçelendirilmesi ve yasalara uygun bir şekilde harcanması, amatör yaklaşımlarla sürdürülemeyecek kadar ciddi bir iştir. Hesapların şeffaf tutulmaması, kimin hangi giderden sorumlu olduğunun bilinmemesi, komşular arasında telafisi zor husumetlere yol açar. Hatta gerekli yangın güvenliği ve iş sağlığı önlemlerinin bütçe yetersizliği bahanesiyle alınmaması, bina yöneticilerini ağır cezai yaptırımlarla karşı karşıya bırakabilir. (Örneğin yangın güvenliği eksiklikleri hakkındaki hayati uyarılarımızı içeren Yangın Yönetmeliği Eksikleri Tamamlanmazsa Site ve Bina Yöneticilerini Hangi Cezalar Bekliyor? rehberimizi okumanızı tavsiye ederiz.)

Easy Life Yönetim Hizmetleri A.Ş. olarak, Bursa ve çevresindeki tüm projelerimizde aidat ve demirbaş tahsilatlarını tamamen birbirinden ayrılmış, şeffaf muhasebe yazılımları üzerinden gerçekleştiriyoruz. Kat malikleri ve kiracılar, kendilerine verilen şifreler ile mobil uygulamalarımız üzerinden binalarının gelir-gider tablosunu, kendi hesap ekstrelerini ve ödeme planlarını anlık olarak takip edebilirler. Hukuk departmanımız, tahsilat gecikmelerinde gerekli yasal süreçleri, komşuluk ilişkilerini zedelemeden profesyonel bir çerçevede yürütür.

Siz de apartman veya sitenizde mali krizler yaşamak, aidat tartışmalarıyla komşularınızla kötü olmak istemiyorsanız, tesis ve site yönetimini profesyonellere bırakın. Yeni yasal düzenlemelere şimdiden entegre olmuş, kurumsal bir hizmet almak için bizimle iletişime geçin.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Aidatı ev sahibi mi öder kiracı mı?

Dairede kiracı ikamet ediyorsa apartman veya sitenin işletme giderleri avansı olan aidatı kiracı öder. Daire boşsa, bu yükümlülük doğrudan ev sahibine aittir.

2. Demirbaş giderlerine kiracı katılmak zorunda mı?

Hayır, binanın değerini artıran, ömrünü uzatan kalıcı yatırımlar (dış cephe, çatı, yeni asansör vb.) tamamen ev sahibinin yasal sorumluluğundadır.

3. Dairem boş, aidatın tamamını ödemek zorunda mıyım?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre daire boş dahi olsa ortak alan giderlerine, personel maaşlarına ve bina güvenliği maliyetlerine katılmak zorunludur.

4. Asansör periyodik bakımını kim karşılar?

Asansörlerin aylık rutin bakım ve muayene ücretleri işletme gideri sayıldığı için o an dairede oturan kiracı tarafından ödenir.

5. Asansör motor değişimi veya revizyonunu kim öder?

Asansörün tamamen yenilenmesi, motor değişimi veya yönetmeliğe uygun hale getirilmesi (kırmızı etiketten kurtarma) demirbaş gideri niteliğindedir ve ev sahibi tarafından ödenir.

6. Gecikmiş aidat borçlarına ne kadar ceza veya faiz işler?

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, zamanında ödenmeyen aidat ve gider avansları için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanmaktadır.

7. Merkezi sistem ısınma faturası boş daireden de alınır mı?

Evet, yönetmelik gereği daire boş olsa veya petekler tamamen kapatılsa bile, sistemin ortak ısınma bedeline belirli bir oranda (genellikle %30 oranında) katılmak yasal zorunluluktur.

8. Kiracı yanlışlıkla demirbaş öderse ne yapmalıdır?

Kiracı, yanlışlıkla veya acil durum gereği ödediği demirbaş bedelini makbuzuyla birlikte ev sahibine bildirerek, ödediği tutarı gelecek ayki kira bedelinden yasal olarak düşebilir (mahsup edebilir).

Site Yönetim Şirketleri İşletme Projesini Nasıl Hazırlar? (2026 Profesyonel Bütçe Rehberi)

EASY LIFE — Wed, 11 Feb 2026 09:30:02 +0000

Apartman ve site yönetimlerinde “huzur”, doğru yapılmış bir bütçe ile başlar. Ancak çoğu amatör yönetici, işletme projesini (tahmini bütçeyi) sadece “giderleri toplayıp daire sayısına bölmek” zanneder. Oysa ki yönetici seçildiği andan itibaren mali sorumluluk başlar. (Yöneticinin yasal sorumluluklarını hatırlamak için Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi Nasil Yapilir? yazımıza bakabilirsiniz.)

İstanbul Merkezli ofisinden Türkiye’nin dört bir yanındaki binlerce bağımsız bölümü yöneten Easy Life Profesyonel Site Yönetim Hizmetleri olarak uyarımızı yapalım: Hatalı hazırlanmış bir bütçe; sadece aidat toplayamamanıza değil, yönetici olarak “Görevi Kötüye Kullanma” ve “Zimmet” suçlamalarıyla karşılaşmanıza neden olabilir.

Peki, profesyonel site yönetim şirketleri bütçeyi nasıl hazırlar? Demirbaş ile işletme gideri arasındaki kırmızı çizgi nedir? İşte adım adım Site Yönetimi Nasıl Kurulur? sürecinin en hayati halkası olan “İşletme Projesi Hazırlama” rehberi.

⚠️ Yöneticinin Mali Sorumluluğu!

Hazırladığınız İşletme Projesi (Bütçe), tüm kat maliklerine usulüne uygun tebliğ edilmezse veya kanuna aykırı harcamalar içerirse, toplayamadığınız aidatlardan şahsen sorumlu olursunuz.

Bu riski almayın. Easy Life Profesyonel Site Yönetimi, İstanbul genel merkezli uzman kadrosuyla sitenizin bütçesini hukuk departmanı denetiminde hazırlar, tebliğ eder ve %100 tahsilat garantisiyle yönetir.

İşletme Projesi Nedir ve Yasal Dayanağı

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. Maddesi gereğince; Site Apartman Yönetimi Genel Kurul Hazırlıkları sırasında kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir proje hazırlamak zorundadır.

Profesyonel yönetim dilinde İşletme Projesi, sitenin 1 yıllık tahmini gelir ve gider tablosudur. Ancak bu sadece bir tablo değil; İcra İflas Kanunu nezdinde “İlam Niteliğinde Belge” gücüne sahiptir. Eğer geçerli bir işletme projeniz yoksa; borçlu komşunuza Aidat Ödemeyen Kat Malikine İcra Takibi başlatamazsınız ve geciken ödemelere aylık %5 gecikme tazminatı uygulayamazsınız.

Gider Kalemlerinin Ayrıştırılması: Kim, Neyi, Neden Öder?

Site yönetiminde yapılan en büyük hata, tüm giderleri tek bir “aidat” torbasına doldurup faturayı o an dairede kim oturuyorsa ona kesmektir. Oysa hukuk, harcamayı “tüketim mi” yoksa “yatırım mı” olduğuna göre ayırır.

A) İşletme Giderleri (Kullanım Bedeli): Kiracının Sorumluluğu

Bunlar binanın nefes alması ve günlük hayatın devam etmesi için gereken harcamalardır.

Personel: Kapıcı, güvenlik ve temizlikçinin maaşı/sigortası.
Enerji: Ortak alan aydınlatması, asansör elektriği, ortak su.
Rutin Bakım: Asansörün aylık periyodik bakımı, havuz kimyasalları, bahçe bakımı.
Mantık: Bu hizmetlerden o an dairede yaşayan kişi faydalandığı için bedelini de o (kiracı veya oturan ev sahibi) öder.

B) Yatırım ve Demirbaş Giderleri (Mülk Değeri): Ev Sahibinin Sorumluluğu

Bunlar binanın ömrünü uzatan, dış görünüşünü güzelleştiren veya değerini artıran harcamalardır.

Yenileme: Çatının aktarılması, dış cephe mantolama, asansörün motorunun değiştirilmesi.
Yeni Kazanımlar: Bahçeye çocuk parkı yapılması, kamera sistemi kurulması, binaya yeni bir jeneratör alınması.
Mantık: Kiracı evden taşındığında mantolamayı veya jeneratörü yanında götüremez; bu yatırım binada kalır ve evin değerini artırır. Bu yüzden mülkün “sahibi” ödemekle yükümlüdür.

Kritik Not: Eğer kiracı, ev sahibinin ödemesi gereken bir demirbaş bedelini (örneğin asansör revizyonu) yanlışlıkla ödediyse, bu tutarı bir sonraki ayın kirasından yasal olarak düşebilir.

Yönetici olarak bu ayrımı doğru yapıp karar defterine işlemezseniz, ileride mülk sahipleri ve kiracılar arasında yaşanacak bir davada sorumlu tutulabilirsiniz. Bu kayıtların yasal geçerliliği için Apartman Karar Defteri Kuralları rehberimizdeki usullere uymak hayati önem taşır.

Özetle: * Çöp toplanıyorsa: Kiracı öder.

Çatı yapılıyorsa: Ev sahibi öder.
Asansör çalışsın diye yağ dökülüyorsa: Kiracı öder.
Asansörün beyni değişiyorsa: Ev sahibi öder.

Profesyonel Gider Tablosu

Gider Türü	Kim Öder?	Dağıtım Kriteri
Personel Giderleri	Kiracı	Eşit Paylaşım
Demirbaş (Çatı/Asansör)	Ev Sahibi	Arsa Payına Göre
Bakım Onarım	Kiracı	İşletme Projesine Göre

Paylaşım Kriteri: Neden Herkes Aynı Aidatı Ödemez?

Birçok sitede en büyük tartışma konusu şudur: “1+1 dairede oturanla 4+1 dairede oturan neden aynı parayı ödüyor?”

Eğer sitenizin Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Site Apartman Yönetim Planı Nedir? belgesinde “Tüm daireler eşit öder” diye özel bir madde yoksa, kanun (KMK Madde 20) şunu der:

Personel Giderleri Eşittir: Kapıcı, güvenlik, temizlik görevlisi gibi personel giderleri tüm dairelere eşit bölünür. Çünkü güvenlik hizmetinden herkes aynı şekilde faydalanır.
Diğer Tüm Giderler Arsa Payına Göredir: Sigorta, bakım, onarım, elektrik ve su gibi giderler dairelerin metrekaresine (arsa payına) göre bölünür. Yani evi büyük olan, bu genel giderlere daha fazla katılır.

Neden Önemli? Eğer siz işletme projesini hazırlarken kanuna aykırı şekilde “herkesten eşit para toplayacağız” derseniz ve yönetim planınızda bu yazmıyorsa; tek bir malikin itirazı ile bütçeniz mahkemede iptal edilir.

Hangi kararın kaç kişiyle alınacağını ve arsa payı hesabının detaylarını öğrenmek için Site Yönetimi Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu rehberimize mutlaka göz atın. Yanlış bir hesaplama, tüm projenin yasal olarak çökmesine neden olabilir.

Özetle: * Personel (Maaşlar): Herkes aynı tutarı öder.

Bakım/Onarım/Faturalar: Büyük daire çok, küçük daire az öder.
İstisna: Sitenin “Yönetim Planı”nda “Herkes her şeyi eşit öder” yazıyorsa, o zaman herkes aynı aidatı öder.

Neden Profesyonel Site Yönetimi?

Site yönetimi artık emekli amcaların hobi olarak yapabileceği bir iş olmaktan çıkmış; hukuk, maliye ve teknik bilginin birleştiği dev bir sektöre dönüşmüştür. (Detaylı bilgi için: Profesyonel Site Yönetimi Nedir?)

Easy Life Türkiye olarak biz, İstanbul merkezimizden yönettiğimiz binlerce bağımsız bölümde şu standartları sunuyoruz: Bankalarla entegre yazılım, otomatik hukuki süreçler ve toplu satın alma gücü.

SSS

İşletme Projesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. İşletme projesi tebliğ edilmezse ne olur?

Aidat Ödemeyen Kat Malikine İcra Takibi ve %5 Gecikme Tazminatı (2026 Yasal Rehberi)

EASY LIFE — Tue, 10 Feb 2026 13:00:15 +0000

Apartman ve site yönetimlerinin en büyük kabusu, aidatlarını düzenli ödemeyen kat malikleri ve kiracılardır. Asansör bakımı, güvenlik personeli maaşı, elektrik ve su faturaları beklemezken; “bu ay sıkışığım”, “hizmetten memnun değilim” gibi bahanelerle ödeme yapmayan komşular, tüm binanın huzurunu ve mali dengesini bozar.

Peki, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuda yönetime hangi yetkileri vermektedir? 2026 yılı itibarıyla icra süreçleri nasıl işler? Aidat borcunu ödemeyen ev sahibine veya kiracıya haciz işlemi uygulanabilir mi?

Bu rehberde; aidat tahsilatının yasal yollarını, %5 gecikme tazminatı hesaplamasını ve icra takibi başlatmadan önce mutlaka yapmanız gereken [Site Yönetimi Nasıl Kurulur?] süreçlerinin önemini en ince detayına kadar anlatacağız. Unutmayın, yönetici olarak elinizdeki en büyük güç, hukukun size tanıdığı yetkilerdir.

İcra Takibinin "Olmazsa Olmaz" Ön Şartı

⚠️ İcraya Vermeden Önce Bunu Kontrol Edin!

Bir yönetimin aidat borçlusu hakkında yasal işlem başlatabilmesi için, o yönetimin "yasal olarak" kurulmuş olması şarttır.

Eğer;

Karar defteriniz noter onaylı değilse,
Yönetici seçiminde [Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu] sağlanmadıysa,
İşletme projesi (bütçe) tüm maliklere tebliğ edilmediyse,

Başlattığınız icra takibi, borçlunun tek bir itirazıyla durur ve mahkeme masrafları üzerinize kalır. Yasal zemininizi sağlamlaştırmak için önce Site Yönetimi Nasıl Kurulur? rehberimizi mutlaka inceleyin.

KMK Madde 20 ve Yasal Yaptırımlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, site yönetimlerinin anayasası gibidir. Bu maddeye göre; hiçbir kat maliki “Ben dairemi kullanmıyorum”, “Asansöre binmiyorum” veya “Giriş kattayım” diyerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.

Kanun koyucu, ödemeyi geciktirenler için caydırıcı bir ceza belirlemiştir: Gecikme Tazminatı. Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemediği her ay için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yıllık %60’a tekabül eder ki bu, banka faizlerinin bile üzerinde ciddi bir yaptırımdır. Ancak bu tazminatın işletilebilmesi için, aidat miktarının ve son ödeme tarihinin belirlendiği **”İşletme Projesi”**nin borçluya noter veya imza karşılığı tebliğ edilmiş olması şarttır.

Adım Adım İcra Süreci

Adım	Yapılacak İşlem	Süre / Detay
1. İhtar (Uyarı)	SMS, WhatsApp veya Yazılı İhtarname	İyi niyet göstergesidir, zorunlu değildir ama önerilir.
2. Dosya Hazırlığı	Karar Defteri, İşletme Projesi ve Borç Dökümü	Avukata veya İcra Dairesine sunulur.
3. İcra Takibi	İlamsız İcra Takibi Başlatılması	Borçluya ödeme emri gönderilir.
4. Tebligat ve Süre	Ödeme Emrinin Borçluya Ulaşması	Borçlunun 7 gün süresi başlar.
5. Haciz İşlemi	Banka, Maaş, Araç veya Tapu Haczi	7 gün içinde ödeme veya itiraz olmazsa haciz kesinleşir.

Kiracı mı Ödeyecek, Ev Sahibi mi? (Müteselsil Sorumluluk)

Yöneticilerin en sık sorduğu sorulardan biri: “Kiracı aidatı ödemiyor, ev sahibini mi icraya vereyim yoksa kiracıyı mı?”

KMK Madde 22’ye göre cevap: Her İkisini De! Kanun, ortak gider borcundan kat malikini (ev sahibini) asli sorumlu tutar. Ancak kiracı da (veya dairede oturan başka biri), kira miktarı kadar borçtan “Müteselsil” (Zincirleme) Sorumludur.

Bu şu anlama gelir:

Yönetici, borcun tahsili için isterse sadece ev sahibine, isterse sadece kiracıya, isterse de her ikisine birden icra takibi başlatabilir.
Genellikle en etkili yöntem, her ikisine birden takip başlatmaktır. Ev sahibi “Kiracım ödeyecekti” diyerek işin içinden sıyrılamaz. Kiracı ise “Benim evle alakam yok” diyemez.
Önemli Not: Kiracının sorumluluğu, ödediği kira bedeli ile sınırlıdır. Ancak birikmiş aidat borcu genellikle bir aylık kiradan düşük olduğu için bu sınır tahsilata engel olmaz.

Örnek İhtarname Metni

📝 Örnek Aidat Borcu İhtarnamesiSayın [KAT MALİKİ/KİRACI ADI],
[SİTE ADI] Yönetimi olarak kayıtlarımızı incelediğimizde, [DAİRE NO] nolu bağımsız bölüme ait [AYLAR] aylarına ilişkin toplam [TUTAR] TL aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir.
Söz konusu borcun, işbu ihtarın tarafınıza ulaşmasını takiben 3 (üç) iş günü içerisinde aşağıda belirtilen site yönetim hesabına ödenmesini; aksi takdirde 634 Sayılı KMK Madde 20 gereğince hakkınızda icra takibi başlatılacağını, aylık %5 gecikme tazminatı işletileceğini, mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin de tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.
IBAN: TR...................................

    Alıcı: [SİTE YÖNETİMİ ADI]
Site Yöneticisi
İmza

İtirazın İptali ve İnkar Tazminatı

Borçlu, kendisine gelen ödeme emrine 7 gün içinde “Benim böyle bir borcum yoktur” diyerek itiraz edebilir. Bu durumda icra takibi durur. Peki sonra ne olur?

Yönetim olarak hemen Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali Davası” açmanız gerekir. Elinizdeki [Karar Defteri] ve İşletme Projesi tebligatları sağlamsa:

Takip kaldığı yerden devam eder.
Borçlu, asıl borca ve gecikme faizine ek olarak, borcun %20’si oranında “İcra İnkar Tazminatı” ödemeye mahkum edilir.
Tüm mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri borçludan alınır.

Bu yüzden, elinde belgesi olmayan borçluların itiraz etmesi, borcu katlayarak ödemelerinden başka bir işe yaramaz.

SSS

Aidat ve İcra Hakkında Sıkça Sorulanlar

1. İcra için avukat tutmak zorunlu mu?

8 Daire Altı Binalarda Yönetici Zorunlu mu? 2026 Yasal Mevzuatı ve Uygulama

EASY LIFE — Fri, 06 Feb 2026 07:34:04 +0000

Apartman yönetimleriyle ilgili en sık sorulan sorulardan biri, az daireli binalarda yönetici atamanın zorunlu olup olmadığıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu konuda çok net bir sınır çizer: 8 daire kuralı.

Ancak yasal zorunluluk olmaması, binanın başıboş kalacağı anlamına gelmez. Elektrik faturalarının ödenmesi, merdiven temizliği ve asansör bakımı gibi işlerin yürümesi için 8 daireden az binaların da bir sisteme ihtiyacı vardır. Bu rehberde, küçük apartmanlarda yönetimin nasıl olması gerektiğini ve yasal haklarınızı inceleyeceğiz.

KMK Madde 34 Ne Diyor?

Kanun Maddesi Çok Açık:

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi der ki:

"Anagayrimenkulün sekiz (8) veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir."

Yani; binanızda konut ve işyeri toplamı 7 ve altındaysa, yasal olarak yönetici seçmek veya karar defteri tutmak zorunda değilsiniz.

Yönetici Yoksa İşler Nasıl Yürür?

Yönetici zorunluluğunun olmaması, sorunların çözümsüz kalacağı anlamına gelmez. Kat malikleri, aralarında anlaşarak işleri yürütebilirler. Ancak anlaşmazlık durumunda süreç şu şekilde işler:

Gönüllü Yönetici: Zorunlu olmasa da kat malikleri kendi aralarında anlaşıp bir kişiyi yönetici seçebilirler. Bu durumda alınan kararların ispatı için Karar Defteri tutulması ve notere onaylatılması, ileride yaşanacak “Ben o parayı vermemiştim” tartışmalarını engeller.
Mahkeme Müdahalesi: Eğer kat malikleri temizlik, onarım veya aidat konusunda anlaşamazsa; içlerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Binamıza yönetici atanmasını istiyorum” diyebilir. Hakim, binanın menfaati için dışarıdan bir yönetici atayabilir.

Küçük Binalarda Profesyonel Yönetim Avantajı

8 daireden az binalarda en büyük sorun “komşuluk ilişkileri”dir. Aidat istemek, gürültü uyarısı yapmak veya çatı akması masrafını bölüşmek komşular arasında husumete yol açabilir.

Bu yüzden 4-5 daireli binalar bile artık Easy Life gibi profesyonel yönetim firmalarını tercih etmektedir.

Avantaj 1: Komşu komşuyla para yüzünden kötü olmaz. Aidatı şirket toplar.
Avantaj 2: Asansör bakımı ve temizlik gibi işler aksamaz, yasal sorumluluk firmada olur.
Avantaj 3: Binanın gelir-gider hesabı şeffaf bir şekilde tutulur.

Küçük Binalarda Profesyonel Yönetim Avantajı

Küçük Binalar İçin Sıkça Sorulanlar

1. 6 daireli binada karar defteri şart mı?

Site Yönetiminde Karar Yeter Sayısı Rehberi 2026: Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?

EASY LIFE — Thu, 05 Feb 2026 07:35:09 +0000

Apartman ve site yaşamında huzurun ve düzenin temeli, alınan kararların hukuki sağlamlığına dayanır. Kat malikleri kurulunda alınan bir kararın geçerli olabilmesi için sadece toplantıya gelenlerin “çoğunluğunun istemesi” yetmez; Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından belirlenen matematiksel şartların harfiyen sağlanması gerekir.

Özellikle Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi, aidat artışları, dış cephe mantolama kararları veya ortak alanların kiraya verilmesi gibi hayati konularda, hukukumuz “Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu” kavramını devreye sokar. Eğer bu hesaplamalar yanlış yapılırsa, aylar sonra bile alınan kararlar mahkemece iptal edilebilir ve yönetim “yok hükmünde” sayılabilir.

Bu kapsamlı rehberde; Genel Kurul Hazırlıkları yaparken dikkat etmeniz gereken hesaplama yöntemlerini, vekalet sınırlarını ve kiracıların oy haklarını 2026 mevzuatına göre detaylandırdık.

Toplantı Yeter Sayısı vs. Karar Yeter Sayısı

⚠️ Kavram Kargaşasına Son: İkisi Farklı Şeydir!

Site yönetimlerinde yapılan en büyük hata, toplantıyı açmak için gereken sayı ile karar almak için gereken sayının birbirine karıştırılmasıdır.

Toplantı Yeter Sayısı (Hazirun): Genel kurulun başlayabilmesi için salonda olması gereken asgari kişi sayısıdır. (İlk toplantıda tüm maliklerin yarıdan bir fazlası, ikinci toplantıda ise sayı aranmaz).
Karar Yeter Sayısı: Toplantı açıldıktan sonra, bir maddenin kabul edilmesi için gereken "Evet" oyu sayısıdır. (İkinci toplantıda dahi olsanız, yönetici seçimi için salt çoğunluk şarttır).

Detaylı bilgi için Genel Kurul Hazırlıkları ve Aşamaları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Çifte Çoğunluk (Double Majority) Kuralı

Site yönetiminin “Altın Kuralı” olarak bilinen bu sistem, kararların adaletli alınmasını sağlar ve büyük daire sahipleriyle küçük daire sahipleri arasındaki dengeyi korur. Bir kararın genel kuruldan geçmesi için iki şartın aynı anda gerçekleşmesi zorunludur:

Kişi Bakımından Çoğunluk: Bağımsız bölüm (daire/dükkan) sahiplerinin sayıca yarısından fazlasının onayı. (Örneğin 40 malikli bir sitede en az 21 kişi).
Arsa Payı Bakımından Çoğunluk: “Evet” diyen bu 21 kişinin sahip olduğu arsa payları toplamının, binanın toplam arsa payının %51’ini geçmesi.

Eğer sayıca çoğunluk sağlanır ama bu kişilerin arsa payı düşük kalırsa karar reddedilmiş sayılır. Bu durum, özellikle dükkanların veya büyük dairelerin olduğu binalarda Site Yönetimi Kanunu Değişiklikleri çerçevesinde bütçe onaylarında sıkça karşımıza çıkar.

Karar Türlerine Göre Gereken Oranlar Tablosu

Karar Konusu	Gereken Çoğunluk	Önemli Not
Yönetici / Denetçi Seçimi	Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu (%51)	2. toplantıda da oran düşmez!
Faydalı Yenilik (Mantolama vb.)	Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu	Giderlere katılım arsa payı oranındadır.
Yönetim Planı Değişikliği	Tüm Maliklerin 4/5'i (Beşte Dört)	Çok sıkı bir şarttır.
Genel İdari Kararlar	Katılanların Salt Çoğunluğu	Sadece toplantıya gelenler baz alınır.

Özel Durumlar ve Yasal Sınırlar

Hesaplamaları en çok karıştıran konuların başında birden fazla mülk sahipliği, vekaletler ve kiracıların durumu gelir.

1. Birden Fazla Dairesi Olanlar (1/3 Sınırı)

Yatırımcılar veya müteahhitler bir binada çok sayıda daireye sahip olabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, tek adam yönetimini engellemek için **”3’te 1 Kuralı”**nı getirmiştir. Bir kişi 100 dairelik sitede 60 daireye sahip olsa bile, kullanabileceği oy sayısı toplam oyların 1/3’ünü (yani 33 oyu) geçemez. Bu durum, özellikle aidat belirleme ve Yönetim Planı değişikliklerinde diğer maliklerin hakkını korur.

2. Vekaleten Oy Kullanma Sınırı (%5 Kuralı)

Toplantıya gelemeyenlerin yerine oy kullanacak vekiller için de sınır vardır:

40 ve altı daireli binalarda: Bir kişi en fazla 2 vekalet alabilir.
40 üzeri daireli sitelerde: Bir kişi toplam oy sayısının %5’inden fazlasını temsil edemez. Bu kurala uyulmadan alınan kararlar, usulsüz temsil nedeniyle iptal edilebilir. Vekaletnamelerin işlenmesi gereken yer ise noter onaylı **Karar Defteri**dir.

3. Kiracıların ve Yeni Sakinlerin Durumu

Kiracılar, kat maliklerinden yazılı vekalet almadıkları sürece oy kullanamazlar. Ancak, alınan kararlar (örneğin kapıcı hizmeti, yakıt veya Merkezi Isıtma Gider Paylaşımı) kiracıları doğrudan ilgilendiriyorsa, toplantıya katılıp dilek ve temennilerini iletebilirler. Yeni taşınan sakinlerin hak ve sorumlulukları için Site ve Apartmanlara Yeni Taşınanlar İçin Rehber yazımızı incelemenizi öneririz.

SSS

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yönetici kendi ibrasında oy kullanabilir mi?

Site Yönetimi Karar Defteri Hakkında Her Şey: Onay, Kullanım ve Yasal Kurallar

EASY LIFE — Wed, 04 Feb 2026 13:37:19 +0000

Site yönetimi kurma aşamasında, tüm idari ve mali süreçlerin kalbi Karar Defteri’dir. Kat malikleri kurulunda alınan kararların hukuki bir statü kazanması, seçilen yöneticinin resmiyet kazanması ve özellikle aidat borçları için icra takibi başlatılabilmesi için karar defterinin usulüne uygun tutulması şarttır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu defterin tutulmasını yöneticiye yüklenmiş mutlak bir görev olarak tanımlar.

1. Karar Defteri Nedir ve Nereden Alınır?

Karar defteri; apartman veya site genel kurullarında alınan kararların, oylama sonuçlarının ve yönetim planı değişikliklerinin kronolojik olarak kaydedildiği resmi bir belgedir. Standart bir karar defterini herhangi bir kırtasiyeden temin edebilirsiniz; ancak bu defterin bir “delil” niteliği taşıması için mutlaka Noter onaylı olması gerekir.

⚠️ Önemli Yasal Zorunluluk: Kapanış Tasdiki

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, karar defterinin her takvim yılının bitimini takip eden Ocak ayı sonuna kadar notere götürülüp "Kapanış Tasdiki" yaptırılması zorunludur. Tasdik edilmemiş defterler mahkemede delil olarak kabul edilmez ve yöneticiye idari para cezası yolunu açabilir.

3. Noter Tasdik Süreci

Karar defterinde iki tür noter işlemi yapılır:

Açılış Tasdiki: Defter kullanılmaya başlanmadan önce her sayfanın mühürlenmesidir.
Kapanış Tasdiki: Yıl sonunda defterin kapatılması işlemidir.

Notere Giderken Gerekenler:

Sayfaları numaralandırılmış boş karar defteri.
Sitenin vergi numarası (varsa).
Yöneticinin kimlik belgesi ve yetki belgesi (seçim tutanağı).

Hukuki Geçerlilik İçin Yazım Kuralları

Boş Satır Bırakmayın: Kararların arasına sonradan ekleme yapılmasını önlemek için satırlar arasında boşluk bırakılmamalıdır.
Hata Düzeltme: Daksil kullanılmamalıdır. Hatalı kelimenin üzeri tek çizgiyle çizilmeli, yanına parantez içinde doğrusu yazılarak paraf atılmalıdır.
Vekaletnameler: Toplantıya vekaleten katılanların vekaletnameleri deftere iliştirilmeli veya arşivlenmelidir.
İmza Şartı: Karara muhalif kalan kat malikleri, "muhalefet şerhi" yazarak imzalamalıdır.

4. Devir Teslim ve Arşivleme

Yönetici değişikliği durumunda, eski yönetici karar defterini ve beraberindeki tüm makbuz/belgeleri yeni yöneticiye bir Devir-Teslim Tutanağı ile teslim etmekle yükümlüdür. Defterin teslim edilmemesi “Emniyeti Suistimal” suçuna girer ve hukuki yaptırımları vardır. Karar defterleri, site yönetimi var olduğu sürece süresiz olarak saklanmalıdır.