Aidat Ödemeyen Kat Malikine İcra Takibi ve %5 Gecikme Tazminatı (2026 Yasal Rehberi)
Apartman ve site yönetimlerinin en büyük kabusu, aidatlarını düzenli ödemeyen kat malikleri ve kiracılardır. Asansör bakımı, güvenlik personeli maaşı, elektrik ve su faturaları beklemezken; “bu ay sıkışığım”, “hizmetten memnun değilim” gibi bahanelerle ödeme yapmayan komşular, tüm binanın huzurunu ve mali dengesini bozar.
Peki, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuda yönetime hangi yetkileri vermektedir? 2026 yılı itibarıyla icra süreçleri nasıl işler? Aidat borcunu ödemeyen ev sahibine veya kiracıya haciz işlemi uygulanabilir mi?
Bu rehberde; aidat tahsilatının yasal yollarını, %5 gecikme tazminatı hesaplamasını ve icra takibi başlatmadan önce mutlaka yapmanız gereken [Site Yönetimi Nasıl Kurulur?] süreçlerinin önemini en ince detayına kadar anlatacağız. Unutmayın, yönetici olarak elinizdeki en büyük güç, hukukun size tanıdığı yetkilerdir.
İcra Takibinin "Olmazsa Olmaz" Ön Şartı
⚠️ İcraya Vermeden Önce Bunu Kontrol Edin!
Bir yönetimin aidat borçlusu hakkında yasal işlem başlatabilmesi için, o yönetimin "yasal olarak" kurulmuş olması şarttır.
Eğer;
- Karar defteriniz noter onaylı değilse,
- Yönetici seçiminde [Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu] sağlanmadıysa,
- İşletme projesi (bütçe) tüm maliklere tebliğ edilmediyse,
Başlattığınız icra takibi, borçlunun tek bir itirazıyla durur ve mahkeme masrafları üzerinize kalır. Yasal zemininizi sağlamlaştırmak için önce Site Yönetimi Nasıl Kurulur? rehberimizi mutlaka inceleyin.
KMK Madde 20 ve Yasal Yaptırımlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, site yönetimlerinin anayasası gibidir. Bu maddeye göre; hiçbir kat maliki “Ben dairemi kullanmıyorum”, “Asansöre binmiyorum” veya “Giriş kattayım” diyerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.
Kanun koyucu, ödemeyi geciktirenler için caydırıcı bir ceza belirlemiştir: Gecikme Tazminatı. Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemediği her ay için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran yıllık %60’a tekabül eder ki bu, banka faizlerinin bile üzerinde ciddi bir yaptırımdır. Ancak bu tazminatın işletilebilmesi için, aidat miktarının ve son ödeme tarihinin belirlendiği **”İşletme Projesi”**nin borçluya noter veya imza karşılığı tebliğ edilmiş olması şarttır.
Adım Adım İcra Süreci
| Adım | Yapılacak İşlem | Süre / Detay |
|---|---|---|
| 1. İhtar (Uyarı) | SMS, WhatsApp veya Yazılı İhtarname | İyi niyet göstergesidir, zorunlu değildir ama önerilir. |
| 2. Dosya Hazırlığı | Karar Defteri, İşletme Projesi ve Borç Dökümü | Avukata veya İcra Dairesine sunulur. |
| 3. İcra Takibi | İlamsız İcra Takibi Başlatılması | Borçluya ödeme emri gönderilir. |
| 4. Tebligat ve Süre | Ödeme Emrinin Borçluya Ulaşması | Borçlunun 7 gün süresi başlar. |
| 5. Haciz İşlemi | Banka, Maaş, Araç veya Tapu Haczi | 7 gün içinde ödeme veya itiraz olmazsa haciz kesinleşir. |
Kiracı mı Ödeyecek, Ev Sahibi mi? (Müteselsil Sorumluluk)
Yöneticilerin en sık sorduğu sorulardan biri: “Kiracı aidatı ödemiyor, ev sahibini mi icraya vereyim yoksa kiracıyı mı?”
KMK Madde 22’ye göre cevap: Her İkisini De! Kanun, ortak gider borcundan kat malikini (ev sahibini) asli sorumlu tutar. Ancak kiracı da (veya dairede oturan başka biri), kira miktarı kadar borçtan “Müteselsil” (Zincirleme) Sorumludur.
Bu şu anlama gelir:
Yönetici, borcun tahsili için isterse sadece ev sahibine, isterse sadece kiracıya, isterse de her ikisine birden icra takibi başlatabilir.
Genellikle en etkili yöntem, her ikisine birden takip başlatmaktır. Ev sahibi “Kiracım ödeyecekti” diyerek işin içinden sıyrılamaz. Kiracı ise “Benim evle alakam yok” diyemez.
Önemli Not: Kiracının sorumluluğu, ödediği kira bedeli ile sınırlıdır. Ancak birikmiş aidat borcu genellikle bir aylık kiradan düşük olduğu için bu sınır tahsilata engel olmaz.
Örnek İhtarname Metni
📝 Örnek Aidat Borcu İhtarnamesi
Sayın [KAT MALİKİ/KİRACI ADI],
[SİTE ADI] Yönetimi olarak kayıtlarımızı incelediğimizde, [DAİRE NO] nolu bağımsız bölüme ait [AYLAR] aylarına ilişkin toplam [TUTAR] TL aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir.
Söz konusu borcun, işbu ihtarın tarafınıza ulaşmasını takiben 3 (üç) iş günü içerisinde aşağıda belirtilen site yönetim hesabına ödenmesini; aksi takdirde 634 Sayılı KMK Madde 20 gereğince hakkınızda icra takibi başlatılacağını, aylık %5 gecikme tazminatı işletileceğini, mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin de tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.
IBAN: TR...................................
Alıcı: [SİTE YÖNETİMİ ADI]
Site Yöneticisi
İmza
İtirazın İptali ve İnkar Tazminatı
Borçlu, kendisine gelen ödeme emrine 7 gün içinde “Benim böyle bir borcum yoktur” diyerek itiraz edebilir. Bu durumda icra takibi durur. Peki sonra ne olur?
Yönetim olarak hemen Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali Davası” açmanız gerekir. Elinizdeki [Karar Defteri] ve İşletme Projesi tebligatları sağlamsa:
Takip kaldığı yerden devam eder.
Borçlu, asıl borca ve gecikme faizine ek olarak, borcun %20’si oranında “İcra İnkar Tazminatı” ödemeye mahkum edilir.
Tüm mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri borçludan alınır.
Bu yüzden, elinde belgesi olmayan borçluların itiraz etmesi, borcu katlayarak ödemelerinden başka bir işe yaramaz.
SSS
Aidat ve İcra Hakkında Sıkça Sorulanlar
1. İcra için avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır, yönetici bizzat İcra Dairesi'ne giderek takip başlatabilir. Ancak usul hataları yapmamak için Easy Life gibi profesyonel firmalar veya avukatla çalışmak önerilir.
2. Faiz oranı yasal faiz mi, %5 mi?
KMK özel bir kanundur. Aidat borçlarında yasal faiz (%9 veya %24) değil, kanunun emrettiği aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.
3. Kiracı evden çıkarsa borç ne olur?
Kiracı evden ayrılsa bile, oturduğu dönemdeki aidat borcundan sorumluluğu devam eder. Ancak yönetici bu borcu ev sahibinden de talep edebilir.
4. Daireye haciz konulabilir mi?
Evet. Borç çok yüksekse ve başka tahsilat imkanı yoksa, daire üzerine haciz konulabilir ve hatta dairenin satışı istenebilir (Kat Mülkiyeti Devri).
5. Borçlu "Yöneticiyi tanımıyorum" diyebilir mi?
Diyebilir ama usulüne uygun seçilmiş bir yönetici varsa ve karar defteri noterliyse bu itiraz mahkemede reddedilir.
6. 8 daire altı binalar icra yapabilir mi?
Evet. 8 daireden az binalarda yönetici zorunlu olmasa da, kat malikleri aralarındaki anlaşmaya dayanarak borçlu komşuya icra takibi yapabilirler.
7. İcra masraflarını kim öder?
Başlangıçta masrafları alacaklı (yönetim) yatırır, ancak dosya kapandığında tüm masraflar borçludan tahsil edilir.
8. Yakıt borcu aidattan farklı mı?
Hukuki olarak ikisi de "ortak gider"dir. Aynı prosedür (icra ve %5 tazminat) yakıt borçları için de geçerlidir.
Profesyonel Çözüm
Aidat takibi, komşuluk ilişkilerini en çok yıpratan süreçtir. Kapı komşunuza haciz göndermek veya sürekli para istemek, apartman içinde huzursuzluk yaratabilir.
Bu nedenle yüzlerce site, Easy Life Yönetim Hizmetleri gibi profesyonel firmalarla çalışmayı tercih etmektedir. Profesyonel yönetimde aidat takibi hukuk departmanı tarafından yapılır, %100 tahsilat başarısı hedeflenir ve komşular arası husumet yaşanmaz.
Eğer sitenizde tahsilat sorunu yaşıyorsanız veya yönetim süreçlerini yasal zemine oturtmak istiyorsanız, İletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, ücretsiz keşif ve teklif alabilirsiniz.