Site Yönetiminde Karar Yeter Sayısı Rehberi 2026: Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?
Apartman ve site yaşamında huzurun ve düzenin temeli, alınan kararların hukuki sağlamlığına dayanır. Kat malikleri kurulunda alınan bir kararın geçerli olabilmesi için sadece toplantıya gelenlerin “çoğunluğunun istemesi” yetmez; Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından belirlenen matematiksel şartların harfiyen sağlanması gerekir.
Özellikle Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi, aidat artışları, dış cephe mantolama kararları veya ortak alanların kiraya verilmesi gibi hayati konularda, hukukumuz “Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu” kavramını devreye sokar. Eğer bu hesaplamalar yanlış yapılırsa, aylar sonra bile alınan kararlar mahkemece iptal edilebilir ve yönetim “yok hükmünde” sayılabilir.
Bu kapsamlı rehberde; Genel Kurul Hazırlıkları yaparken dikkat etmeniz gereken hesaplama yöntemlerini, vekalet sınırlarını ve kiracıların oy haklarını 2026 mevzuatına göre detaylandırdık.
Toplantı Yeter Sayısı vs. Karar Yeter Sayısı
⚠️ Kavram Kargaşasına Son: İkisi Farklı Şeydir!
Site yönetimlerinde yapılan en büyük hata, toplantıyı açmak için gereken sayı ile karar almak için gereken sayının birbirine karıştırılmasıdır.
- Toplantı Yeter Sayısı (Hazirun): Genel kurulun başlayabilmesi için salonda olması gereken asgari kişi sayısıdır. (İlk toplantıda tüm maliklerin yarıdan bir fazlası, ikinci toplantıda ise sayı aranmaz).
- Karar Yeter Sayısı: Toplantı açıldıktan sonra, bir maddenin kabul edilmesi için gereken "Evet" oyu sayısıdır. (İkinci toplantıda dahi olsanız, yönetici seçimi için salt çoğunluk şarttır).
Detaylı bilgi için Genel Kurul Hazırlıkları ve Aşamaları yazımızı inceleyebilirsiniz.
Çifte Çoğunluk (Double Majority) Kuralı
Site yönetiminin “Altın Kuralı” olarak bilinen bu sistem, kararların adaletli alınmasını sağlar ve büyük daire sahipleriyle küçük daire sahipleri arasındaki dengeyi korur. Bir kararın genel kuruldan geçmesi için iki şartın aynı anda gerçekleşmesi zorunludur:
Kişi Bakımından Çoğunluk: Bağımsız bölüm (daire/dükkan) sahiplerinin sayıca yarısından fazlasının onayı. (Örneğin 40 malikli bir sitede en az 21 kişi).
Arsa Payı Bakımından Çoğunluk: “Evet” diyen bu 21 kişinin sahip olduğu arsa payları toplamının, binanın toplam arsa payının %51’ini geçmesi.
Eğer sayıca çoğunluk sağlanır ama bu kişilerin arsa payı düşük kalırsa karar reddedilmiş sayılır. Bu durum, özellikle dükkanların veya büyük dairelerin olduğu binalarda Site Yönetimi Kanunu Değişiklikleri çerçevesinde bütçe onaylarında sıkça karşımıza çıkar.
Karar Türlerine Göre Gereken Oranlar Tablosu
| Karar Konusu | Gereken Çoğunluk | Önemli Not |
|---|---|---|
| Yönetici / Denetçi Seçimi | Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu (%51) | 2. toplantıda da oran düşmez! |
| Faydalı Yenilik (Mantolama vb.) | Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu | Giderlere katılım arsa payı oranındadır. |
| Yönetim Planı Değişikliği | Tüm Maliklerin 4/5'i (Beşte Dört) | Çok sıkı bir şarttır. |
| Genel İdari Kararlar | Katılanların Salt Çoğunluğu | Sadece toplantıya gelenler baz alınır. |
Özel Durumlar ve Yasal Sınırlar
Hesaplamaları en çok karıştıran konuların başında birden fazla mülk sahipliği, vekaletler ve kiracıların durumu gelir.
1. Birden Fazla Dairesi Olanlar (1/3 Sınırı)
Yatırımcılar veya müteahhitler bir binada çok sayıda daireye sahip olabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, tek adam yönetimini engellemek için **”3’te 1 Kuralı”**nı getirmiştir. Bir kişi 100 dairelik sitede 60 daireye sahip olsa bile, kullanabileceği oy sayısı toplam oyların 1/3’ünü (yani 33 oyu) geçemez. Bu durum, özellikle aidat belirleme ve Yönetim Planı değişikliklerinde diğer maliklerin hakkını korur.
2. Vekaleten Oy Kullanma Sınırı (%5 Kuralı)
Toplantıya gelemeyenlerin yerine oy kullanacak vekiller için de sınır vardır:
40 ve altı daireli binalarda: Bir kişi en fazla 2 vekalet alabilir.
40 üzeri daireli sitelerde: Bir kişi toplam oy sayısının %5’inden fazlasını temsil edemez. Bu kurala uyulmadan alınan kararlar, usulsüz temsil nedeniyle iptal edilebilir. Vekaletnamelerin işlenmesi gereken yer ise noter onaylı **Karar Defteri**dir.
3. Kiracıların ve Yeni Sakinlerin Durumu
Kiracılar, kat maliklerinden yazılı vekalet almadıkları sürece oy kullanamazlar. Ancak, alınan kararlar (örneğin kapıcı hizmeti, yakıt veya Merkezi Isıtma Gider Paylaşımı) kiracıları doğrudan ilgilendiriyorsa, toplantıya katılıp dilek ve temennilerini iletebilirler. Yeni taşınan sakinlerin hak ve sorumlulukları için Site ve Apartmanlara Yeni Taşınanlar İçin Rehber yazımızı incelemenizi öneririz.
SSS
Sıkça Sorulan Sorular
1. Yönetici kendi ibrasında oy kullanabilir mi?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici, kendi yönetim döneminin aklanması (ibrası) oylamasında oy kullanamaz. Bu durum şeffaf yönetim ilkesinin gereğidir.
2. Arsa payım tapuda yanlışsa ne yapmalıyım?
Arsa paylarının daire büyüklüğüyle orantısız olduğunu düşünüyorsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne "Arsa Payı Düzeltim Davası" açabilirsiniz. Bu durum ödeyeceğiniz aidat miktarını doğrudan etkiler.
3. Profesyonel yönetim şirketi seçerken oran nedir?
Easy Life gibi profesyonel yönetim firmalarının atanması için de kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (Salt Çoğunluk) gereklidir.
4. Çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Yönetici seçilemezse veya karar alınamazsa, kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak binaya yönetici atanmasını isteyebilir.
5. Yangın yönetmeliği kararları nasıl alınır?
Can güvenliğini ilgilendiren Yangın Yönetmeliği Eksikleri için alınan kararlarda bazen mahkeme kararıyla zorunlu yaptırım uygulanabilir.
6. Vekaletname noterden mi olmalı?
Yönetim planında aksine bir madde yoksa, adi yazılı (imzalı kağıt) vekaletname yeterlidir. Noter onayı şart değildir.
7. Eşler birbirinin yerine oy kullanabilir mi?
Tapu kimin üzerineyse oy hakkı onundur. Eş dahi olsa, toplantıda oy kullanabilmek için yazılı vekaletname gerekir.
8. 2. toplantıda yönetici seçimi kolaylaşır mı?
Hayır. Toplantı yeter sayısı (hazirun) aranmaz ama yönetici seçimi için gereken karar yeter sayısı (Salt Çoğunluk) 2. toplantıda da aynen aranır.
9. Karar defteri nasıl tutulmalıdır?
Alınan tüm kararlar, noter onaylı karar defterine işlenmeli ve imzalanmalıdır. Detaylar için Karar Defteri Kullanım Rehberimize bakabilirsiniz.
Easy Life Uzmanlığı
Site yönetiminde matematiksel hesaplamalar ve hukuki prosedürler karmaşık görünebilir. Ancak bu kurallara uymak, sitenizin gelecekte karşılaşacağı yasal sorunları sıfıra indirir.
Kuruluş aşamasından itibaren tüm bu süreçleri profesyonel bir ekiple yürütmek isterseniz, Hizmetlerimiz sayfasını inceleyebilir veya İletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.
Ayrıca, yönetimin ilk adımı olan kuruluş süreçleri hakkında detaylı bilgi için Site Yönetimi Nasıl Kurulur? başlıklı ana rehberimize göz atmanızı öneririz.